最近，央行發(fā)布了《2024年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，《報(bào)告》中提到，“租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升到3%以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率”。一石激起千層浪。對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，是“從賣房轉(zhuǎn)為當(dāng)房東、不買房租房，還是干脆賣房存銀行賺利息”成為“投資理財(cái)”的熱點(diǎn)話題。SH4新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

租售比歷史性反超存款利率SH4新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

記者在“鏈家APP”上隨機(jī)查閱了我市天寧區(qū)新城旗下某次新小區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)。以該小區(qū)為例，今年上半年，該小區(qū)成交的兩套三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型單價(jià)在16762—19927元/平方米之間，總價(jià)在220萬(wàn)—222萬(wàn)元，取220萬(wàn)元。而多套類似戶型每月租金在3800—4500元之間，取4000元/月。忽略物業(yè)費(fèi)、中介費(fèi)等成本，粗略計(jì)算，該小區(qū)的該戶型租售比為4000×12/2200000=2.18%（租金/房?jī)r(jià)）。SH4新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，我國(guó)重點(diǎn)50城的租金回報(bào)率為2.03%。而隨著7月份至今的降息潮，目前，我市銀行1年期存款利息均在2%以下。這意味著，包括常州在內(nèi)的多個(gè)城市租售比歷史性地超過(guò)了銀行存款利率。SH4新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

值得一提的是，這些租售比均是按照現(xiàn)有房?jī)r(jià)計(jì)算的，對(duì)于一些10年前、甚至20年前買房的群體來(lái)說(shuō)，如果按照當(dāng)年房?jī)r(jià)水平來(lái)算租售比，超過(guò)10%都有可能。這就帶來(lái)另一個(gè)話題，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下行，持房當(dāng)房東是不是比賣掉房子后存款放銀行性價(jià)比更高呢？SH4新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

即將進(jìn)入買房零成本時(shí)代？SH4新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度而言，一旦房貸利率和租售比無(wú)限接近，就相當(dāng)于租金可以抵消房貸利息，即買房零成本。SH4新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

今年以來(lái)，不僅存款利率在降，房貸利率也在降。隨著LPR兩次下調(diào)，多個(gè)城市的個(gè)人住房商業(yè)貸款利率正在加速進(jìn)入“2時(shí)代”。據(jù)融360數(shù)字科技研究院監(jiān)測(cè)，截至今年7月末，45個(gè)重點(diǎn)城市首套房貸款平均利率為3.29%，二套房貸款平均利率為3.71%。SH4新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

8月以來(lái)，一線城市中的廣州，首套房貸利率率先跌破3%，多家銀行可以做到2.9%。該利率水平已經(jīng)逼近公積金5年及以上的貸款利率2.85%。二線城市中，南京、蘇州也有多家銀行的個(gè)人住房首套房貸利率可做到2.95%。SH4新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

常州當(dāng)前的首套房貸款利率平均為3%，不排除我市已有小區(qū)租售比達(dá)到或超過(guò)3%。這相當(dāng)于總價(jià)100萬(wàn)元的房子每月租金2500元。未來(lái)，常州新增房貸進(jìn)入“2時(shí)代”，似乎也“觸手可及”。SH4新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

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過(guò)去，對(duì)于購(gòu)房者而言，期待房?jī)r(jià)上漲似乎自然而然，但這幾年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，讓越來(lái)越多的購(gòu)房者意識(shí)到，租售比產(chǎn)生的現(xiàn)金流，更是衡量房產(chǎn)價(jià)值的一把標(biāo)尺。從國(guó)外成熟市場(chǎng)來(lái)看，租售比通常在4%以上甚至更高。一個(gè)合理的租金回報(bào)率，正如股息之于上市公司，是判斷房產(chǎn)是否值得投資的重要依據(jù)。SH4新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

對(duì)于成熟房產(chǎn)市場(chǎng)的房東而言，僅靠租金收益，就可以獲得不錯(cuò)的現(xiàn)金流回報(bào)。但在我國(guó)，特別是2005年-2021年之間，由于城市化進(jìn)程疊加經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，多數(shù)城市房?jī)r(jià)都經(jīng)過(guò)暴漲階段，導(dǎo)致租售比遠(yuǎn)低于國(guó)際水平，也讓老百姓普遍關(guān)注“房產(chǎn)本身是否升值”，而非“租售比是否合理”。SH4新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

持房還是持現(xiàn)金需動(dòng)態(tài)評(píng)估SH4新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

公開(kāi)資料顯示，從2010年至今，我國(guó)存款利率最高峰出現(xiàn)在2011年。當(dāng)時(shí)，一年期存款利率為3.5%，3年和5年期分別為5%和5.5%左右，銀行存款利率遠(yuǎn)高于租售比。但近3年來(lái)，隨著我國(guó)存款利率快速下降，由此帶來(lái)如國(guó)債、大額存單、貨幣基金等一系列關(guān)聯(lián)產(chǎn)品的收益下滑。對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)、保本保息的理財(cái)渠道更少了。隨著房租回報(bào)率超過(guò)存款利率，不斷接近貸款利率，是否意味著，住房開(kāi)始具有了投資價(jià)值，只要出個(gè)首付，就能靠租金以房養(yǎng)房？SH4新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

該買還得買，該住還得住。市民黃女士告訴記者：“我們現(xiàn)在名下兩套房均為自住，一套是老小區(qū)置換的青山灣附近小區(qū)，父母在�。涣硪惶资菐啄昵百�(gòu)買的萬(wàn)福橋附近某學(xué)區(qū)房，雖然目前已無(wú)學(xué)區(qū)需求，但房子不錯(cuò)，準(zhǔn)備繼續(xù)住下去。如果未來(lái)收入上漲，不排除將青山灣附近小區(qū)再置換一次，給父母改善下居住環(huán)境。”SH4新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

家住泰和之春的市民張先生說(shuō)：“我僅有一套自住房，并不關(guān)注房?jī)r(jià)漲跌�，F(xiàn)在全家人已經(jīng)在這個(gè)小區(qū)住了將近10年，感覺(jué)小區(qū)環(huán)境可以。即便未來(lái)需要置換，如果房?jī)r(jià)下跌，我賣出價(jià)低，買入價(jià)也低，置換成本反而變少了。”SH4新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

“目前市場(chǎng)上很多即便降價(jià)還是銷售難的房產(chǎn)正是既不能滿足自住需求，租金回報(bào)又不高的房子。”克而瑞蘇常區(qū)域總經(jīng)理、克而瑞常州房產(chǎn)測(cè)評(píng)首席分析師戈文問(wèn)分析：“假設(shè)你的房子在租賃市場(chǎng)上很吃香，租售比能夠達(dá)到3%，這樣的房子如果不是需要置換，你也未必舍得賣出去。而二手房市場(chǎng)上那些積壓的庫(kù)存，恰恰是居住不那么舒適、租不出去或者租金達(dá)不到預(yù)期的房子。同時(shí)，今年以來(lái)租售比提升的一大原因并非是租金上漲，而是房?jī)r(jià)下跌幅度超過(guò)了租金下滑幅度。在我看來(lái)，多數(shù)國(guó)人的買房邏輯仍是買漲不買跌，為獲取出租收益買房的人是少數(shù)，所以，租售比提高對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存難言有促進(jìn)作用。”SH4新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

（記者 張�。�SH4新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)