常州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定

文章來(lái)源：常州日?qǐng)?bào)

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發(fā)布時(shí)間：2024-08-20 08:31:09

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常州市人大常委會(huì)公告

（第12號(hào)）

《常州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》已由常州市第十七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議于2024年6月28日通過(guò)，經(jīng)江蘇省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議于2024年7月31日批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2024年9月1日起施行。

常州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

2024年8月9日

常州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

關(guān)于修改《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定

（2024年6月28日常州市第十七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議通過(guò) 2024年7月31日江蘇省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議批準(zhǔn)）

常州市第十七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議決定對(duì)《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》作如下修改：

一、將第六章章名修改為“住宅專項(xiàng)維修資金”。

二、增加一條，作為第三條：“本市物業(yè)管理納入基層治理體系，堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、政府組織、部門協(xié)同、屬地管理，實(shí)行業(yè)主共管、行業(yè)自律、專業(yè)服務(wù)。

“建立健全社區(qū)（村）黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等共同參與的住宅小區(qū)治理架構(gòu)，推動(dòng)在業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。”

三、將第三條改為第四條，修改為：“市、縣級(jí)市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入網(wǎng)格化服務(wù)管理；建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制；建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制；鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)服務(wù)與管理水平。

“街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，協(xié)助上級(jí)人民政府及有關(guān)主管部門和機(jī)構(gòu)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

“居（村）民委員會(huì)對(duì)業(yè)主自治進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理相關(guān)工作。”

四、將第五條改為第六條，增加一款，作為第二款：“自然資源和規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理主管部門建立不動(dòng)產(chǎn)信息共享制度，確保物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)運(yùn)行所需不動(dòng)產(chǎn)及其業(yè)主信息真實(shí)、合法。”

五、增加一條，作為第十條：“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

“（一）房屋出售并交付使用的專有部分面積占比達(dá)到百分之五十以上；

“（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上。

“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，首套房屋出售并交付使用滿兩年的，可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

“劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合本條第一款規(guī)定條件的，可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)成員的辦法。”

六、將第九條改為第十一條，第一款修改為：“住宅小區(qū)符合應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)，并按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料。”

七、將第十條第一款改為第十二條，增加一款，作為第二款：“符合本條例第十條第一款規(guī)定情形，建設(shè)單位或者業(yè)主未提出召開申請(qǐng)的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件之日起九十日內(nèi)，推動(dòng)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。”

增加一款，作為第三款：“籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。九十日內(nèi)因故未能召開的，籌備組可以在九十日期滿前向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）申請(qǐng)延期。符合延期條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)同意。具體延期條件和期限由市物業(yè)管理主管部門規(guī)定。”

八、將第十條第二款改為第十三條，將第三款、第四款改為第十四條。

九、增加一條，作為第十五條：“臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)，不得違背公序良俗，不得損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，不得規(guī)定對(duì)部分業(yè)主顯失公平的內(nèi)容。

“制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)參照市物業(yè)管理主管部門提供的示范文本；作出與示范文本不一致的規(guī)定，或者規(guī)定示范文本之外的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)內(nèi)容是否符合前款規(guī)定進(jìn)行研究論證。”

十、將第十一條改為第十六條，第二款修改為：“業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議審議下列內(nèi)容：

“（一）上一年度物業(yè)管理實(shí)施情況的報(bào)告、業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告和業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告、審計(jì)報(bào)告等；

“（二）下一年度業(yè)主大會(huì)年度計(jì)劃和預(yù)算方案；

“（三）物業(yè)管理的其他事項(xiàng)。”

第三款修改為：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見(jiàn)或者運(yùn)用市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)等形式召開。采用書面征求意見(jiàn)、運(yùn)用市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者居（村）民委員會(huì)監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行。”

第四款修改為：“討論的事項(xiàng)需要表決的，按照有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的程序、方式和辦法執(zhí)行。推行使用市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行電子投票表決。”

十一、將第十二條改為第十七條，刪去第二款。

第三款改為第二款，修改為：“業(yè)主代表履行下列職責(zé)：

“（一）在業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議召開前，就會(huì)議議題征集本小組業(yè)主意見(jiàn)；涉及事項(xiàng)需要業(yè)主書面投票表決的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主或者其依法委托的人對(duì)表決意見(jiàn)的簽字確認(rèn)。

“（二）按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的業(yè)主小組職責(zé)，組織業(yè)主小組開展議事活動(dòng)，并將結(jié)果告知業(yè)主委員會(huì)。

“（三）向業(yè)主委員會(huì)反映本小組業(yè)主的有關(guān)意見(jiàn)和建議。

“（四）建立本小組工作檔案。

“（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。”

十二、將第十三條改為第十八條，第二款修改為：“監(jiān)事由業(yè)主和居（村）民委員會(huì)成員擔(dān)任，業(yè)主委員會(huì)成員不得兼任監(jiān)事。成立監(jiān)事會(huì)的，其中業(yè)主成員人數(shù)不少于監(jiān)事會(huì)成員的三分之二。監(jiān)事任期與業(yè)主委員會(huì)成員一致。”

十三、將第十五條改為第二十條，修改為：“業(yè)主委員會(huì)成員候選人可以由社區(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會(huì)推薦，十名以上業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主大會(huì)籌備組組織業(yè)主推薦或者業(yè)主自薦產(chǎn)生。

“籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單，并報(bào)社區(qū)（村）黨組織。業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并附個(gè)人情況介紹。

“籌備組成員成為業(yè)主委員會(huì)成員候選人的，其籌備組成員資格終止。

“社區(qū)（村）黨組織引導(dǎo)和支持符合條件的中國(guó)共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員等積極參選業(yè)主委員會(huì)成員，通過(guò)法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。”

十四、將第十六條改為第二十一條，第一款修改為：“業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力，熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)、有社會(huì)公信力，組織協(xié)調(diào)能力較強(qiáng)且能正常履行業(yè)主委員會(huì)成員職責(zé)的業(yè)主擔(dān)任。”

刪去第二款、第三款。

十五、將第十八條改為第二十三條，修改為：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定向所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，同時(shí)辦理業(yè)主大會(huì)的備案。備案材料不齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)一次性告知需要補(bǔ)正的材料。

“街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自收到備案材料之日起七個(gè)工作日內(nèi)，出具業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的備案證書，并將備案材料抄送縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、公安派出所、居（村）民委員會(huì)。

“備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報(bào)告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將備案事項(xiàng)變更的報(bào)告按照前款規(guī)定抄送相關(guān)單位。

“取得業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證書后，業(yè)主委員會(huì)憑備案證書申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)印章，開立業(yè)主大會(huì)的銀行賬戶，并將印章式樣和銀行賬號(hào)報(bào)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

“業(yè)主大會(huì)印章印文中應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主大會(huì)名稱，并根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定使用。業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)經(jīng)半數(shù)以上成員簽字同意后方可使用。”

十六、將第二十二條改為第二十七條，第一項(xiàng)修改為：“（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定”。

第二項(xiàng)修改為：“（二）違反規(guī)定使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章，在業(yè)主委員會(huì)換屆、業(yè)主委員會(huì)成員資格喪失的情況下拒不移交，或者違反規(guī)定使用、轉(zhuǎn)移、隱匿、毀棄業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章”。

第八項(xiàng)修改為：“（八）法律、法規(guī)禁止的其他行為”。

十七、將第二十三條改為第二十八條，第一款修改為：“業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)成員出現(xiàn)空缺的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)、協(xié)助下，根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，可以重新選舉業(yè)主委員會(huì)。”

十八、將第二十四條改為第二十九條，第一款修改為：“業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；拒不改正的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，調(diào)整或者重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

“（一）不履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)；

“（二）違反本條例第二十七條規(guī)定，侵害業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重；

“（三）不按照規(guī)定履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，嚴(yán)重影響社區(qū)和諧穩(wěn)定和正常生活秩序，群眾反映較大。”

十九、將第二十五條改為第三十條，第一款修改為：“業(yè)主委員會(huì)在其任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。換屆選舉小組人員的構(gòu)成和運(yùn)行參照業(yè)主大會(huì)籌備組。”

第二款修改為：“換屆選舉小組成立至選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。”

二十、將第二十七條改為第三十二條，修改為：“街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)。

“物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)：

“（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件；

“（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但因多種原因未成立業(yè)主大會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立；

“（三）業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)未完成換屆選舉，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）多次指導(dǎo)后仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者新一屆業(yè)主委員會(huì)。

“物業(yè)管理委員會(huì)履行職責(zé)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。”

二十一、將第二十八條改為第三十三條，第一款修改為：“物業(yè)管理委員會(huì)由業(yè)主成員以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、公安派出所等派員組成。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)和支持符合條件的中國(guó)共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員等擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)成員。”

二十二、將第三十條改為第三十五條，第一款修改為：“決定本條例第九條第二款所列事項(xiàng)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定征求全體業(yè)主意見(jiàn)，形成業(yè)主共同決定，并將共同決定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。”

二十三、將第三十一條改為第三十六條，修改為：“市、縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo)，督促其規(guī)范運(yùn)作。物業(yè)管理委員會(huì)組建的具體辦法，由市物業(yè)管理主管部門制定。”

二十四、將第三十三條改為第三十八條，第一款修改為：“建設(shè)單位銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)管理主管部門提供的示范文本擬定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約；建設(shè)單位修改示范文本內(nèi)容的，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。”

二十五、將第三十四條改為第三十九條，第二款修改為：“物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）參加。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)參加物業(yè)承接查驗(yàn)，所需費(fèi)用在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；沒(méi)有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。”

第三款修改為：“承接查驗(yàn)的具體辦法由市物業(yè)管理主管部門制定。”

二十六、將第三十七條改為第四十二條，第一款修改為：“前期物業(yè)管理階段，普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)依法實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)當(dāng)每三年進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。”

二十七、增加一條，作為第四十五條：“本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)熟悉物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，具備物業(yè)服務(wù)能力。

“物業(yè)服務(wù)企業(yè)在派出項(xiàng)目經(jīng)理后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報(bào)物業(yè)所在地的縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。備案部門應(yīng)當(dāng)將備案材料抄送所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。

“項(xiàng)目經(jīng)理承接物業(yè)管理區(qū)域數(shù)量和建筑面積的規(guī)范，以及項(xiàng)目經(jīng)理的備案辦法，由市物業(yè)管理主管部門制定。”

二十八、將第四十條改為第四十六條，修改為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息如實(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)公布或者公示：

“（一）加蓋企業(yè)公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、項(xiàng)目經(jīng)理基本情況、聯(lián)系方式；

“（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

“（三）電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

“（四）電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的收支情況和消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用的支出情況；

“（五）物業(yè)費(fèi)、其他服務(wù)收費(fèi)和公共收入、公共收益的收支情況；

“（六）住宅小區(qū)車位、車庫(kù)的銷售、庫(kù)存、出租情況以及出租收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

“（七）樹木修剪等容易引發(fā)業(yè)主爭(zhēng)議的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)；

“（八）物業(yè)服務(wù)與管理每月的工作安排；

“（九）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

“前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公布，第四項(xiàng)至第六項(xiàng)應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次，第七項(xiàng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公示且公示期限不少于十五日，第八項(xiàng)每月公布一次。業(yè)主對(duì)公布或者公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。”

二十九、將第四十一條改為第四十七條，增加一項(xiàng)，作為第七項(xiàng)：“（七）通過(guò)利益輸送、散布謠言、網(wǎng)絡(luò)輿論攻擊、泄露業(yè)主個(gè)人隱私等方式擾亂物業(yè)管理秩序，阻礙業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立，影響業(yè)主依法自治”。

增加一項(xiàng)，作為第八項(xiàng)：“（八）法律、法規(guī)禁止的其他行為”。

三十、將第四十二條改為第四十八條，第一款修改為：“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，根據(jù)分期開發(fā)情況或者不同物業(yè)的使用性質(zhì)，提供不同標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的，實(shí)行不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。”

三十一、將第四十六條改為第五十二條，修改為：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則。

“住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但共用設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用，或者被道路、河道等分割為兩個(gè)以上自然區(qū)域且能明確共用設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

“已投入使用的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者人數(shù)占比百分之十以上的業(yè)主書面申請(qǐng)，由縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)，結(jié)合實(shí)際情況擬定變更方案。變更方案應(yīng)當(dāng)對(duì)變更后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

“物業(yè)管理區(qū)域變更后，縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并抄告所在地自然資源和規(guī)劃主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)。

“市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市公安、自然資源和規(guī)劃等部門和消防救援機(jī)構(gòu)，制定物業(yè)管理區(qū)域劃分和變更的具體辦法。”

三十二、將第四十七條改為第五十三條，第一款第一項(xiàng)修改為“（一）損壞或者改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)”。

增加一項(xiàng)，作為第十七項(xiàng)：“（十七）違反規(guī)定使用、維護(hù)和管理人防工程或者損壞人防工程標(biāo)識(shí)、挪用或者損壞平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換設(shè)施設(shè)備、安裝充電設(shè)施設(shè)備破壞人防工程戰(zhàn)時(shí)防護(hù)效能”。

三十三、增加一條，作為第五十五條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要。出租車位、車庫(kù)的，出租人應(yīng)當(dāng)將承租人、租賃期限、車輛信息等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記管理。

“在滿足業(yè)主的需要后，將車位、車庫(kù)出租給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人的，每次租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)管理委員會(huì)有權(quán)對(duì)相關(guān)租賃信息進(jìn)行查詢。”

三十四、將第五十條改為第五十七條，第一款修改為：“公共收入、公共收益應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和物業(yè)管理等主管部門的監(jiān)督。”

第四款修改為：“業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主對(duì)公共收入、公共收益有異議的，可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿；經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分面積占比百分之二十以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收入、公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)。”

三十五、將第五十二條改為第五十九條，刪去第二款至第六款。

三十六、將第五十五條改為第六十二條，第一款修改為：“物業(yè)保修期限屆滿后，發(fā)生下列危及房屋安全以及人身、財(cái)產(chǎn)安全的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)先行采取應(yīng)急防范措施，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金，并及時(shí)按規(guī)定開展應(yīng)急維修；尚未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織代為維修，并依法從住宅專項(xiàng)維修資金中列支相關(guān)費(fèi)用：

“（一）外墻、屋面滲漏的；

“（二）電梯發(fā)生故障經(jīng)電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)評(píng)估認(rèn)為危及人身安全的；

“（三）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；

“（四）樓頂、樓體外立面有脫落危險(xiǎn)的；

“（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

“（六）消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙，物業(yè)管理區(qū)域存在重大火災(zāi)隱患的；

“（七）危及房屋安全或者人身、財(cái)產(chǎn)安全的其他情形。”

三十七、將第六十條改為第六十七條，修改為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者項(xiàng)目經(jīng)理有下列行為之一的，認(rèn)定為失信行為，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)：

“（一）在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的；

“（二）騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金、公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的；

“（三）對(duì)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行惡意騷擾、采用暴力等手段打擊報(bào)復(fù)的；

“（四）出售、泄露或者非法提供業(yè)主信息的；

“（五）本條例第四十七條規(guī)定的行為且情節(jié)嚴(yán)重的。”

三十八、將第六十六條改為第七十三條，修改為：“市物業(yè)管理主管部門履行下列職責(zé)：

“（一）負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)政策研究和制定，建立完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化和法治化的物業(yè)管理機(jī)制；

“（二）指導(dǎo)、監(jiān)督縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；

“（三）建立完善物業(yè)管理分級(jí)培訓(xùn)體系，形成覆蓋全市物業(yè)管理參與各方的物業(yè)服務(wù)管理能力提升機(jī)制；

“（四）統(tǒng)籌全市住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理工作；

“（五）配合市場(chǎng)監(jiān)督管理部門對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、停車收費(fèi)等價(jià)格行為實(shí)施監(jiān)督檢查；

“（六）建立和管理市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)和物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)；

“（七）制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、首次業(yè)主大會(huì)表決規(guī)則、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法等示范文本，前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議等合同范本；

“（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。”

三十九、將第六十七條改為第七十四條，增加一項(xiàng)，作為第一項(xiàng)：“（一）組織實(shí)施物業(yè)管理相關(guān)制度和政策”。

四十、將第六十八條改為第七十五條，第三項(xiàng)修改為：“（三）指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的籌建、換屆以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、交接等工作，組織成立物業(yè)管理委員會(huì)，并負(fù)責(zé)相關(guān)的備案工作”。

四十一、將第七十條改為第七十七條，修改為：“市、縣級(jí)市（區(qū)）相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，建立執(zhí)法管理進(jìn)住宅小區(qū)的工作機(jī)制，落實(shí)相關(guān)要求，做好下列工作：

“（一）城市管理部門依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)以及違法搭建、破壞城市及物業(yè)管理區(qū)域容貌、制造社會(huì)生活噪聲和建筑施工噪聲、亂設(shè)攤點(diǎn)、占用和毀壞綠地和綠化、違規(guī)棄置廢棄物等違法行為。

“（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理，依法查處阻礙業(yè)主自治、侵害業(yè)主權(quán)益的行為；按照規(guī)定職責(zé)開展日常消防監(jiān)督檢查和消防宣傳教育活動(dòng)；監(jiān)督檢查安防設(shè)施的設(shè)置及維護(hù)；指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)汽車停放、停車泊位以及限速標(biāo)志的設(shè)置，參與停車矛盾糾紛處理；協(xié)助開展房屋租賃的監(jiān)督管理。

“（三）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)督促建設(shè)單位、施工單位及時(shí)履行物業(yè)交付后保修期內(nèi)房屋以及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任；按照規(guī)定受理并處理由房屋質(zhì)量問(wèn)題、房屋租賃管理問(wèn)題等引發(fā)的投訴。

“（四）市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備安全、食品藥品安全、違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等方面的監(jiān)督管理和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、停車收費(fèi)等價(jià)格行為的監(jiān)督檢查，依法查處相關(guān)違法行為。

“（五）排水主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)排水的監(jiān)督管理，建立巡查機(jī)制，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及排水的違法行為。

“（六）城市綠化主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化的日常指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

“（七）消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防安全職責(zé)落實(shí)、安全疏散、消防設(shè)施和消防車通道等方面的監(jiān)督管理，依法查處違反消防法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定的行為。

“（八）生態(tài)環(huán)境主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域及其周邊污染源的監(jiān)督管理，依法查處違反環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)的行為。

“（九）發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)落實(shí)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定期評(píng)估調(diào)整機(jī)制。

“市、縣級(jí)市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)執(zhí)法管理進(jìn)住宅小區(qū)的監(jiān)督檢查，建立監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制。”

四十二、將第七十二條改為第七十九條，刪去第一款。

增加一款，作為第一款：“縣級(jí)市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域違法行為投訴登記制度，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布相關(guān)部門的具體職責(zé)范圍、聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理投訴、舉報(bào)。”

四十三、將第七十三條改為第八十條，修改為：“建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，由縣級(jí)市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：

“（一）違反本條例第十一條規(guī)定，未按照要求提出籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書面申請(qǐng)或者未報(bào)送相關(guān)文件資料的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款；

“（二）違反本條例第十四條第一款規(guī)定，未按照要求交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。”

四十四、將有關(guān)條款中的“轄市（區(qū)）”修改為“縣級(jí)市（區(qū)）”，“社區(qū)居（村）民委員會(huì)”修改為“居（村）民委員會(huì)”，“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門”修改為“住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門”，“發(fā)展和改革部門”修改為“發(fā)展改革部門”，“項(xiàng)目負(fù)責(zé)人”修改為“項(xiàng)目經(jīng)理”。因機(jī)構(gòu)改革、部門職能調(diào)整，刪去第十九條中的“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)”。

此外，對(duì)個(gè)別文字作修改，并對(duì)條文順序作相應(yīng)調(diào)整。

本決定自2024年9月1日起施行。

《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》根據(jù)本決定作相應(yīng)修改，重新公布。

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本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與新江南網(wǎng)無(wú)關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本站證實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本站不作任何保證或承諾，請(qǐng)讀者僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容，新江南網(wǎng)號(hào)系信息發(fā)布平臺(tái)，新江南網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間服務(wù)。如有侵權(quán)請(qǐng)出示權(quán)屬憑證聯(lián)系管理員（[email protected]）刪除！

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