老城舊改，南京探索了什么

文章來源：新江蘇客戶端·中國(guó)江蘇網(wǎng)

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發(fā)布時(shí)間：2024-10-29 09:10:24

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位于南京新街口的石榴新村。趙亞玲攝

6棟樓房整齊排列，外立面簡(jiǎn)約現(xiàn)代，淺灰色石材、雙層中空玻璃……近日，位于南京新街口地區(qū)的石榴新村舊改項(xiàng)目進(jìn)入竣工驗(yàn)收階段。今年底，259戶居民有望回遷這個(gè)市中心新小區(qū)。3年前，這里房摞房、房搭房，是個(gè)典型的棚戶區(qū)。

而離這里僅3公里，就是城南小西湖。400多戶老街坊自2019年以來，陸續(xù)入住更新改造后的50多個(gè)小院。這5年來，他們的生活日常、改造后的民居風(fēng)貌，吸引眾多游客打卡拍照，全國(guó)各地的建設(shè)規(guī)劃部門也爭(zhēng)相前來調(diào)研。

秦淮區(qū)是南京舊改任務(wù)最重、啟動(dòng)最早的區(qū)，舊改項(xiàng)目常常占到主城一半以上。為此，該區(qū)成立了我省首家實(shí)體化運(yùn)作的“城市更新辦”。從小西湖、大陽溝到石榴新村，5年來秦淮區(qū)在城市更新就地安置、寬容規(guī)劃、土地整合利用等方面先行先試，一系列理念做法被融入我省不久前發(fā)布的《關(guān)于支持城市更新行動(dòng)的若干政策措施》。

原住民新業(yè)態(tài)共生共享，

讓“居者安、近者悅、遠(yuǎn)者來”

10月25日，一個(gè)普通的下午，記者來到老門東邊的小西湖，放眼望去街巷悠長(zhǎng)、庭院深深，老街坊們有的在院子里閑坐，有的在屋里收拾，生活恬靜而從容。

透過堆草巷33號(hào)劉光紀(jì)家后院鏤空的花窗，院子里的花園一覽無余，葫蘆藤蔓綿延剛剛掛果，石榴樹上掛著紅彤彤的果實(shí)，小門半開著，幾個(gè)游人在陽傘下小坐。

改造前，這里雜草叢生，院墻破舊；改造后，他家迅速成了小西湖網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。

在小西湖，有一批像劉光紀(jì)家這樣的“共享院”，既保留了家居功能，敞開院落又自成公共空間。另外還有十幾個(gè)院子，則利用居民搬遷釋放的空間，增加了功能性設(shè)施，被稱為“共生院”。

堆草巷31號(hào)原本住著5戶人家，更新改造中3戶選擇搬走、2戶留了下來，他們利用騰出的院內(nèi)空間，增添了廚房、衛(wèi)生間，由此在主屋兩邊形成廂房。居民陳鴻榮說，最多時(shí)，一天有小十撥人來院內(nèi)參觀。

從“共享院”到“共生院”，小西湖整個(gè)街區(qū)都實(shí)行“共生共享”�！靶∥骱悄暇┏鞘懈隆鼗恼摺�。此前舊區(qū)改造大多拆掉重建、居民搬走，小西湖卻就地改造、片區(qū)更新，不但以原住民、原生態(tài)守護(hù)城南風(fēng)貌，還注入了文旅、社區(qū)功能。” 南京規(guī)劃和自然資源局秦淮分局局長(zhǎng)、秦淮區(qū)城市更新辦常務(wù)副主任李建波說，改造前小西湖住著810戶居民，約400戶選擇留下來。這里處于夫子廟和老門東之間，是南京28處歷史風(fēng)貌區(qū)之一，如今成了各地游客體味城南市井生活的窗口。

每逢周末下午，小西湖翔鸞坊大舞臺(tái)都會(huì)上演中國(guó)傳統(tǒng)戲曲，臺(tái)下圍坐很多觀眾。這片戲臺(tái)是在明代遺址上復(fù)建的，原翔鸞廟早已不在，設(shè)計(jì)師參照文獻(xiàn)資料，改造中辟出750平方米空間，復(fù)建了這個(gè)戲臺(tái)。落戶附近的秦淮燈彩國(guó)家級(jí)非遺代表性傳承人顧業(yè)亮工作室，也是拆違后新建的房屋。

在小西湖民居群，還有三棟不高的筒子樓，灰色屋頂、青紅磚墻�！俺鞘袘�(yīng)是不同年代的建筑疊加，體現(xiàn)和而不同，筒子樓也是老城歷史的一部分�！鼻鼗磪^(qū)歷史城區(qū)保護(hù)集團(tuán)小西湖項(xiàng)目經(jīng)理趙泰翔介紹，三棟筒子樓原為公租房，如今兩棟改建成青年旅館，一棟用作安置片區(qū)內(nèi)的調(diào)劑住戶。

利用住戶搬走、平移調(diào)劑，小西湖騰出更多的臨街房子，用于餐飲店、咖啡店、小酒館、手工作坊、文創(chuàng)市集等經(jīng)營(yíng)，在營(yíng)商戶40家，占地面積1公頃，每天有數(shù)千游客來鉆巷子、逛院落，商鋪出租率超九成，青年旅館和民宿時(shí)�？蜐M。

完善法規(guī)實(shí)現(xiàn)社區(qū)善治，

城市舊改才能有力有序推進(jìn)

大陽溝57號(hào)，原為兩幢上世紀(jì)60年代蓋的3層磚混樓，經(jīng)鑒定，為C級(jí)險(xiǎn)房。

原地、原面積、原高度，將兩幢并為一幢，推出10余種戶型。即便是最小戶型，更新后也有31平方米，一室一廳一廚一衛(wèi)，還有一個(gè)獨(dú)立陽臺(tái)。

經(jīng)過一年多的拆除重建，原來的險(xiǎn)房變身米咖色小洋樓，品相甚至超過附近小區(qū)。今年4月，地處城東大光路的大陽溝57號(hào)2幢、3幢27戶老鄰里原地回遷，搬進(jìn)新家。

“住了小半年了，過去跟這不能比！”2幢103號(hào)住戶感慨，以前房子只有十幾平方米，沒有廁所，做飯就在屋外搭的小棚子里，四面漏風(fēng)，現(xiàn)在房子成套，如廁也不用出家門了。

雖然居住條件改善，但大陽溝57號(hào)樓下沒有小區(qū)，地下沒有車庫，地下室只能停放非機(jī)動(dòng)車，視野里還有成片棚戶區(qū)。

大陽溝面積10多畝，除57號(hào)外，其余約五分之四尚未改造。未更新區(qū)域有平房、小二層，也有老式低層樓房，最早的建于20世紀(jì)40年代，基本都屬于C級(jí)D級(jí)險(xiǎn)房，巷子最窄處僅約1米。記者走進(jìn)一間房屋，抬頭看，木質(zhì)層板上霉斑點(diǎn)點(diǎn)，用手輕輕一撥，墻皮就往下掉，人走在木質(zhì)樓梯上“吱呀”作響。

大陽溝原計(jì)劃整體按片區(qū)更新，蓋五六棟多層住宅，綠化率30%，并配建120個(gè)地下車位以及社區(qū)醫(yī)院，引入物業(yè)管理。怎奈有5戶居民不同意原地更新，有一戶人家7名子女都想各自分得一套房。后來有10余戶居民一起去勸說這5戶居民，也未能奏效，被迫先改建更新簽約率100%的57號(hào)。孤零零一棟樓，還要顧及周邊建筑采光、消防要求，既不能“長(zhǎng)高”又不能“長(zhǎng)胖”，各類配套根本無法建。

“57號(hào)建成后，不斷有居民來問我，大陽溝其他片區(qū)什么時(shí)候改造？”大陽溝項(xiàng)目實(shí)施單位南京明商白房報(bào)修公司顏黎明還駐扎在現(xiàn)場(chǎng)，在隔壁小區(qū)租了一間辦公室，專門接待大陽溝居民來訪�！俺鞘信f改的前提是社區(qū)自治，要發(fā)動(dòng)群眾形成廣泛共識(shí)，同時(shí)城市更新法律規(guī)范也要進(jìn)一步完善，不能因?yàn)闃O少數(shù)人的不合理訴求，損害了絕大多數(shù)群眾的利益�！�

擦著“底線”寬容規(guī)劃，

求解更新與保護(hù)“最大公約數(shù)”

前后開了69場(chǎng)議事會(huì)，改造方案經(jīng)過70多輪修改……

石榴新村舊改從一開始就廣泛發(fā)動(dòng)群眾參與。共商共建、群策群力，388戶居民97%簽字改造，70%居民要求回遷。

“充分討論讓住戶認(rèn)識(shí)到，原地重建、就地改造是唯一可行方式。”負(fù)責(zé)石榴新村項(xiàng)目的秦淮區(qū)越城集團(tuán)副總經(jīng)理陶瑩介紹，石榴新村始建于20世紀(jì)50年代，住戶多而雜，廚房、衛(wèi)生間公用，且全部為D級(jí)險(xiǎn)房。

這里，猶如新街口地區(qū)的“塌陷地”，與周邊面貌格格不入。

由于征收成本高，臨近朝天宮地區(qū)規(guī)劃限制嚴(yán)格，拆遷重建成本超過10億元。2000年以后曾先后有3撥開發(fā)商來調(diào)研，最后擺擺手都撤了。

如今以回遷安置代替拆遷，不僅大大節(jié)約了改造成本，還滿足老街坊們“留在市中心住新房”的愿望。

6棟建筑最高11層、最低4層，兩棟在朝天宮文保紫線范圍內(nèi)建筑控高18米，改造后的石榴新村與周邊建筑高度協(xié)調(diào)，守住了新街口—朝天宮的天際線。小區(qū)內(nèi)，樓與樓之間街巷寬六七米，植有兩排行道樹，單元樓沿墻見縫插針建了花圃。臨街底層空間騰出，全部改為商業(yè)，面積有6000平方米，地下也“掏”出100個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位。這些配建，大大增強(qiáng)了越城集團(tuán)的項(xiàng)目平衡和造血能力。

“眾人拾柴火焰高，螺螄殼里做道場(chǎng)�！崩罱úㄕf，石榴新村作為南京舊改“老大難”更新改造，動(dòng)力機(jī)制有兩個(gè)：一是社會(huì)治理為更新改造掃除障礙。絕大多數(shù)住戶同意就地更新，騰出空間統(tǒng)籌布局住宅和商業(yè)、綠化、車庫等各類配套。二是土地綜合利用和規(guī)劃上有了很多突破。片區(qū)內(nèi)外許多插花地、邊角地、夾心地，都整合進(jìn)來一起利用。通過劃撥方式，項(xiàng)目還吸納旁邊一塊占地3000多平方米的社區(qū)用地。

“為了實(shí)現(xiàn)就地改造，很多建設(shè)規(guī)劃都是擦著‘底線’做的�！崩罱úㄕf，石榴新村小區(qū)樓間距、綠化率、車位配比尚難達(dá)到新建商品房小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，但和改造前相比，已是“一個(gè)天一個(gè)地”了，街巷最窄處寬度設(shè)計(jì)，守住大寒日不低于2小時(shí)日照標(biāo)準(zhǔn)�！斑@其實(shí)是為了在有限空間安排盡可能多住戶，同時(shí)不損害地區(qū)風(fēng)貌，力求在城市改造、居民安居、面貌保護(hù)中獲得‘最大公約數(shù)’。”

記者劉春顧巍鐘通訊員孫樂

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