夠不著保障房又買不起商品房，南京針對(duì)這群人放大招 ——op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

這個(gè)共有產(chǎn)權(quán)樓盤咋就那么火op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

中國(guó)江蘇網(wǎng)訊 近日，南京市發(fā)改委網(wǎng)站上的一則通告引發(fā)關(guān)注。通告顯示，南京今年第二批共有產(chǎn)權(quán)住房觀泓雅苑2215套房源即將推出，價(jià)格與第一批持平。該項(xiàng)目今年5月推出首批514套房源，吸引了4073組購(gòu)房人報(bào)名，成為南京今年中簽率最低樓盤。第二批房源的推出，將極大緩解共有產(chǎn)權(quán)住房供需不平衡的矛盾。op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

觀泓雅苑是南京首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)項(xiàng)目，是南京市為滿足全市無(wú)住房居民、新市民、青年人以及人才等群體的住房需求作出的探索。在今年相對(duì)冷清的樓市行情中，這個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目火爆的背后有哪些深層邏輯？op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

“在主城區(qū)安家”的夢(mèng)想有了實(shí)現(xiàn)的可能op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

位于秦淮區(qū)秦淮河畔觀前里1號(hào)的觀泓雅苑小區(qū)，北側(cè)200米是地鐵5號(hào)線與8號(hào)線交會(huì)的石門坎站，周邊有龍?bào)磪R、至美科技廣場(chǎng)等商業(yè)綜合體，一河之隔便是如火如荼建設(shè)的南部新城大校場(chǎng)片區(qū)。在南部新城，今年新房售價(jià)在5萬(wàn)元/平方米左右，一些大戶型、科技住宅不僅單價(jià)更高，總價(jià)一般也不低于700萬(wàn)元。op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

手握100萬(wàn)元首付的淮安籍青年陳建其與女朋友已經(jīng)看房一年多了。按照三成首付計(jì)算，小情侶的購(gòu)房總預(yù)算不能超過(guò)330萬(wàn)元，能買的房子，要么距離太遠(yuǎn)，要么就要犧牲居住品質(zhì)。5月20日，陳建其“在主城區(qū)安家”的夢(mèng)想突然有了實(shí)現(xiàn)的可能性�！拔遗笥呀o我打電話，用激動(dòng)的語(yǔ)氣跟我說(shuō)，我們有資格買秦淮區(qū)的新樓盤觀泓雅苑！總價(jià)才兩三百萬(wàn)，趕快去報(bào)名！”op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

接下來(lái)的那個(gè)周末，觀泓雅苑的售樓處人聲鼎沸。陳建其和女朋友在洶涌人流中了解了樓盤情況。這批房源全部是75—115平方米的戶型，均價(jià)3.2萬(wàn)元/平方米，購(gòu)房人只需以八成總價(jià)購(gòu)買80%產(chǎn)權(quán)份額。付款方式也很靈活，三成首付，其余部分可以公積金貸款、也可以組合貸或全部商業(yè)貸款。op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

6月1日開(kāi)始啟動(dòng)報(bào)名，7月29日搖號(hào)結(jié)果出爐。陳建其搖到了2000多號(hào)，雖然第一批房源沒(méi)有買成，但他仍懷著熱切的希望， “銷售員說(shuō)了，這只是第一批房源，后面還有�！�op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

27歲的王真瀧是買到觀泓雅苑第一批房源的幸運(yùn)兒。談起此次購(gòu)房經(jīng)歷，他仍難掩興奮：“地段好，品質(zhì)也不錯(cuò)。最關(guān)鍵的是，價(jià)格對(duì)年輕人太友好了！”op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

王真瀧買的是115平方米的最大戶型，這次能“搶到”，他覺(jué)得自己“運(yùn)氣不錯(cuò)”。小王說(shuō)，傳統(tǒng)觀念上“有房才有家”，作為一名適婚青年，父母挺操心他買房子的事。這一次，他用自己的積蓄和父母的一部分支持，以最低首付100萬(wàn)元加貸款買下了房子。雖然以后每個(gè)月要還1萬(wàn)多元的房貸，但是他沒(méi)覺(jué)得有很大壓力，“年輕嘛，這樣才更有工作動(dòng)力�！�op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

讓年輕人先解決“買得起房”的問(wèn)題op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

觀泓雅苑為什么總價(jià)這么低？共有產(chǎn)權(quán)住房，產(chǎn)權(quán)與誰(shuí)“共有”了，是誰(shuí)替他們承擔(dān)了另外20%的總價(jià)？op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

觀泓雅苑建設(shè)單位壹城建設(shè)集團(tuán)有限公司是秦淮區(qū)區(qū)屬國(guó)有企業(yè)，副總經(jīng)理姚士玉告訴記者，低總價(jià)是因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)住房定價(jià)基本原則就是市場(chǎng)化住房?jī)r(jià)格的八折，此外，由于共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，購(gòu)房者只購(gòu)買80%產(chǎn)權(quán)，也就只需支付總價(jià)的80%。這樣算下來(lái)，價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)上同地段商品房。op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

另外的20%產(chǎn)權(quán)，由壹城建設(shè)集團(tuán)有限公司代表政府持有。姚士玉認(rèn)為，這相當(dāng)于公司替購(gòu)房者暫時(shí)“墊付”了兩成的房款，讓他們先解決“買得起房”的問(wèn)題。op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房，在滿足一定年限后還可以轉(zhuǎn)讓。根據(jù)規(guī)定，本市戶籍的購(gòu)房人，5年后可轉(zhuǎn)讓交易；非本市戶籍的購(gòu)房人，8年后可轉(zhuǎn)讓交易。op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

觀泓雅苑共有產(chǎn)權(quán)住房首批房源推出之后，也引起了房地產(chǎn)自媒體和業(yè)內(nèi)的熱議。大家探討的焦點(diǎn)是“值不值得買”，紛紛分析該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與缺點(diǎn)：優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)，價(jià)格低、地段好；缺點(diǎn)方面，“戶型過(guò)時(shí)”是繞不過(guò)去的一個(gè)話題。op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

記者發(fā)現(xiàn)，首批供應(yīng)的514套房源共4種戶型，分別有75平方米、82平方米的兩室和89平方米、115平方米的三室。前三種戶型較為狹長(zhǎng)，僅有一間臥室或兩間臥室朝南，客廳或處于中部，或朝北。僅115平方米的戶型十分方正，且三房朝南，客廳也朝南，與目前市場(chǎng)主流商品房戶型相似。但115平方米的房子供應(yīng)量?jī)H有33套，十分搶手。op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

南京小伙劉梓辰買到了一套82平方米的，對(duì)于戶型他并不十分在意�！把b修時(shí)可以通過(guò)設(shè)計(jì)重新規(guī)劃一下房屋格局。對(duì)我來(lái)說(shuō)，買到房才是最重要的�！眲㈣鞒郊依飪H有一套自住房，自己的工資也不高，購(gòu)房預(yù)算十分有限。他這幾年一直都在看房，但是受預(yù)算限制，實(shí)在買不到地段和品質(zhì)都滿意的房子。父母最近正和他商量，把老房賣了置換一套新房，這樣的話，劉梓辰結(jié)婚后就要與父母同住�！罢诩m結(jié)著，卻等來(lái)了共有產(chǎn)權(quán)住房的消息。不用賣父母的房，我也可以買得起一套新房�！�op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

王真瀧也和劉梓辰有同樣的想法，他告訴記者，在開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)，那些和他年齡相仿的年輕人，都是剛需人群，有的人急等著買房做婚房�！皟r(jià)格這么優(yōu)惠，也不可能樣樣完美。對(duì)年輕人來(lái)說(shuō)，先解決有房住的問(wèn)題，等以后有經(jīng)濟(jì)實(shí)力了，再置換更好的房子。”op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

劉梓辰觀察到，選房現(xiàn)場(chǎng)也有不少人棄號(hào)，大多是沒(méi)有買到滿意的樓層或戶型。但是他覺(jué)得很正常，即便是買商品房，一樣會(huì)有棄號(hào)的。op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

姚士玉對(duì)記者說(shuō)，項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初，花了大量時(shí)間去探討如何將戶型優(yōu)化，前后討論了大約一年時(shí)間�！绊�(xiàng)目的定位是以小戶型為主，業(yè)內(nèi)人都懂，越小的房子越難設(shè)計(jì)�！� 姚士玉表示，已經(jīng)在可能的范圍內(nèi)做了最大努力優(yōu)化戶型。op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)住房的“雙向調(diào)節(jié)”作用op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

南京市住房保障和房產(chǎn)局對(duì)今年首批共有產(chǎn)權(quán)住房房源的報(bào)名情況進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)80%的申請(qǐng)人年齡在35歲以下，十分符合此次試點(diǎn)的初衷：解決南京市無(wú)房家庭和新市民、青年人、人才的住房問(wèn)題。op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

南京市對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對(duì)象進(jìn)行了明確規(guī)定，市住房保障和房產(chǎn)局房改和保障房管理處處長(zhǎng)宋昭猛說(shuō)，主要涉及三類人群：一是南京市戶籍無(wú)住房家庭或個(gè)人，且未在南京市享受過(guò)產(chǎn)權(quán)型住房保障，其中35歲以下的個(gè)人購(gòu)房者須提供累計(jì)繳納12個(gè)月城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明。二是滿足一定納稅、社保條件的非本市戶籍家庭或個(gè)人，且在南京市從未有自有住房登記信息和交易記錄。三是各類無(wú)住房人才，名下無(wú)房，且未在南京市區(qū)享受過(guò)產(chǎn)權(quán)型住房保障。op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

據(jù)了解，2016年至2019年，南京也曾陸續(xù)供應(yīng)過(guò)共有產(chǎn)權(quán)保障房，主要分布在岱山、花崗、丁家莊等保障房片區(qū)，共約4000套。供應(yīng)對(duì)象為城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、首次置業(yè)無(wú)房家庭及新就業(yè)大學(xué)生等。op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)吳翔華說(shuō)，以前的“共有產(chǎn)權(quán)保障房”和此次試點(diǎn)的觀泓雅苑“共有產(chǎn)權(quán)住房”，二者兩字之差，本質(zhì)卻完全不同。最大的區(qū)別在于，前者是保障性質(zhì)，對(duì)申購(gòu)人的戶籍和收入有限制，后者更加市場(chǎng)化，非本市戶籍滿足相關(guān)條件也可以申購(gòu)，此外，取消了申購(gòu)人的收入限制。op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

吳翔華說(shuō)，城市中有一類“夾心人群”，按照保障房供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，他們的收入沒(méi)有那么低，但是購(gòu)買市場(chǎng)化的商品房，他們收入又不夠高。這部分“夾心人群”，沒(méi)享受到房地產(chǎn)供應(yīng)體系中任何政策照顧，他們買房真的很難。城市越大，“夾心人群”的數(shù)量越大，共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)也更有價(jià)值。此次南京試點(diǎn)的共有產(chǎn)權(quán)住房，便精準(zhǔn)對(duì)應(yīng)了“夾心人群”的住房需求。由于是首次供應(yīng)，所以需求一下子爆發(fā)了出來(lái)，導(dǎo)致供不應(yīng)求。op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

此外，“共有產(chǎn)權(quán)保障房”和“共有產(chǎn)權(quán)住房”兩者在用地性質(zhì)上也有所不同，前者是政府劃撥性質(zhì)，后者有劃撥性質(zhì)也有出讓性質(zhì)。他表示，從北京共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)施5年來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，在出讓性質(zhì)的地塊上建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房更受歡迎。出讓性質(zhì)的土地更具市場(chǎng)屬性，這類共有產(chǎn)權(quán)住房不僅更宜居，還具有和普通商品房一樣的升值空間。op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

據(jù)吳翔華介紹，北京自2017年以來(lái)一直大力推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房。北京的做法是，在對(duì)正常的商品房項(xiàng)目進(jìn)行土地出讓時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商配建一定比例的共有產(chǎn)權(quán)住房，其共有產(chǎn)權(quán)部分由政府持有，出讓土地時(shí)也會(huì)相應(yīng)減少一部分土地出讓金。這種共有產(chǎn)權(quán)住房，與商品房擁有同樣的地段、享受同樣的小區(qū)環(huán)境及周邊配套，一經(jīng)推出，十分搶手，一再創(chuàng)下超低中簽率。op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

吳翔華建議，當(dāng)下正是大力發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的最好時(shí)機(jī)。他認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)市場(chǎng)有雙向調(diào)節(jié)的作用。在市場(chǎng)低迷的時(shí)候，土拍時(shí)加大共有產(chǎn)權(quán)住房的配建比例，一方面減少開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地成本，另一方面可以提高土地出讓的效率，同時(shí)可有效解決不少“夾心人群”的住房困難，可謂“一舉三得”。op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

（文中劉梓辰為化名）op1新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)