房價最多跌了近40%！教育改革打破杭州學(xué)區(qū)房神話
前幾年，杭州名校學(xué)區(qū)房曾是樓市的“硬通貨”，“只漲不跌”的神話裹挾著眾多購房者，或主動或被動地砸重金買下學(xué)區(qū)房。
然而，從2021年下半年開始，學(xué)區(qū)房走下神壇。最近，有網(wǎng)友在社交網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)帖稱，自己在2020年底頂峰接盤，買了一套西湖區(qū)求是小學(xué)分校學(xué)區(qū)房，如今不過兩年，這套買入成本500萬元的房子已經(jīng)跌了100萬，堪稱“血虧”。
該帖子引發(fā)眾多網(wǎng)友的共鳴。在評論里，大家紛紛感同身受曬出自己的學(xué)區(qū)房虧本賬：“我西湖區(qū)的房子從400萬元跌到300萬元”“我290萬元的老破小已經(jīng)虧了80萬”“我2021年接盤學(xué)區(qū)房最高峰，現(xiàn)在跌了100萬，心碎”“我朋友在文鼎苑高點10.8萬元單價接的，現(xiàn)在房子單價7萬元不到”……
帖子截圖
學(xué)區(qū)房價格普降背后有不少深層次原因，教育改革無疑是其中一個因素。
今年學(xué)區(qū)房成交旺季不旺
曾漲得最兇的如今跌得最猛
往年的三四月份，是杭州學(xué)區(qū)房成交旺季。但今年同期學(xué)區(qū)房成交卻波瀾不興。一位從業(yè)多年的資深中介經(jīng)紀(jì)人說，今年主城區(qū)的老破小學(xué)區(qū)房量價齊跌，除了保俶塔實驗學(xué)校和賣魚橋小學(xué)之外，大多數(shù)學(xué)區(qū)房小區(qū)的成交套數(shù)都在個位數(shù)。
錢報美好生活研究院統(tǒng)計了近年來成交比較活躍的杭州“第一梯隊”和“第二梯隊”學(xué)區(qū)房，對比這些學(xué)區(qū)房在2021年上半年高峰期的成交均價和今年三四月份的成交均價，發(fā)現(xiàn)了一些明顯特征。
曾經(jīng)漲得最兇的學(xué)區(qū)房，如今跌得也最猛。
2020年和2021年上半年，學(xué)區(qū)房最瘋狂的時候，頭部學(xué)區(qū)房小區(qū)屢屢爆出“天價”成交案例。比如學(xué)軍小學(xué)本部的文二新村，一度有房源成交單價超過14萬元。透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，文二新村成交均價為74513元/㎡，相比高峰期102075元/㎡的均價，跌去30%；同一學(xué)區(qū)的求智巷小區(qū)，今年4月成交均價70380元/㎡，比高峰期的112791元/㎡跌了約38%。
被稱為“孟母盤”的文鼎苑，2021年高峰期成交單價也屢屢超過12萬元，但今年4月，該小區(qū)的成交均價為62560元/㎡。前文所寫的那位單價10.8萬元接盤文鼎苑的朋友，如今房價跌去4萬元/㎡，心里肯定不是滋味。
杭州學(xué)區(qū)房價格一覽
教育改革持續(xù)推進
學(xué)區(qū)房概念逐漸弱化
潮新聞記者采訪了多位中介經(jīng)紀(jì)人和買學(xué)區(qū)房的家長，以及教育行業(yè)的專業(yè)人士，大家普遍認(rèn)為，杭州學(xué)區(qū)房概念弱化、價格回調(diào)，已是不爭的事實。其背后的深層次原因，或歸為三方面：一是近年來教育改革的努力開始顯現(xiàn)威力，二是買家對學(xué)區(qū)房的觀念和態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變，三是一些市場客觀因素對學(xué)區(qū)房的成交造成一定影響。其中教育公平化改革是最關(guān)鍵的。
一位教育行業(yè)的專業(yè)人士認(rèn)為，這兩年杭州推出多項教育改革，包括公民同招、民轉(zhuǎn)公、集團化辦學(xué)、雙減等，這在很大程度上弱化了學(xué)區(qū)房概念�！斑@套教育公平化改革組合拳環(huán)環(huán)相扣，隨著雙減的落地、落實，讓小學(xué)階段不用那么雞娃，而集團化辦學(xué)后，滿城都是名校學(xué)區(qū)房�！彼f。
長年工作于長壽橋、安吉路一帶的資深學(xué)區(qū)房中介阿南（化名）說，近一年明顯感覺到來看房的家長更淡定了，慢慢看、慢慢挑的多了，不像以前，一套學(xué)區(qū)房出來，幾家人搶著買。
10年前，徐露（化名）為了讓女兒讀長壽橋小學(xué)本部，在孩兒巷附近買了一套老破小，一家人擠在50多㎡的小房子里，一住多年。后來，隨著長壽橋岳帥校區(qū)的投入使用，徐露發(fā)現(xiàn)原先女兒班上的老師不僅會在本部上課，也會去分校教學(xué)。這意味著，住在文暉次新小區(qū)大房子里，一樣可以享受長壽橋本部的師資教學(xué)。
不只長壽橋小學(xué)，西湖區(qū)學(xué)軍小學(xué)、求是小學(xué)、保俶塔實驗學(xué)校等，都在杭有多所分校，部分本部與分校之間師資共享。
“90后”家長成買房主力
不愿為了孩子將就住老破小
除了教育改革讓很多家長不再對學(xué)區(qū)房有執(zhí)念，當(dāng)90后家長成為買房主力，他們的居住理念也開始影響到學(xué)區(qū)房市場。
去年，孩兒巷那套學(xué)區(qū)房完成使命后，徐露就打算把它賣掉�？煞孔訏炝舜蟀肽�，一直賣不掉。
“現(xiàn)在的年輕人，買房觀念和我們這代人完全不一樣。90后成了學(xué)區(qū)房的主流買家，他們本身成長在物質(zhì)較為豐裕的年代，對生活品質(zhì)要求較高，這些家長大多不愿為了小孩讀書，將就住老破小�！痹诮佑|完幾個看房客戶之后，徐璐有了這樣的感慨。
方芳始終記得幾年前去看文三街本部一套學(xué)區(qū)房時的情景，“沒有電梯，樓道里堆滿雜物，擠得腳都不知道往哪里踩，當(dāng)時我就打了退堂鼓�！�
不只老破小學(xué)區(qū)房在市場上逐漸落寞，哪怕一些房齡相對新、曾經(jīng)人人追捧的熱門學(xué)區(qū)房，如今也會被高要求的90后們“嫌棄”。
濱江區(qū)的熱門學(xué)區(qū)房東方郡，2021年上半年最高點時能賣到6.5萬~7萬元/㎡，但近期成交價降到了5.6萬/㎡左右。一位濱江區(qū)資深學(xué)區(qū)房中介告訴記者，東方郡戶型老了，89㎡的房子大多只有兩房，很多客戶不喜歡�！叭缃裣裼鶠I府這樣的次新房更受歡迎，最近剛成交一套12樓的101㎡三房戶型，總價700萬元左右�！�
其實，從杭州學(xué)區(qū)房這兩年的價格對比中也可以看到，學(xué)區(qū)房里價格跌得多的，主要還是市中心老小區(qū)。像南星橋板塊的勝利小學(xué)新城校區(qū)和勝利實驗小學(xué)的學(xué)區(qū)房，價格仍然堅挺。有業(yè)內(nèi)人士表示，南星橋板塊價格堅挺，更重要的是地段和豪宅屬性，“學(xué)區(qū)”價值在其總價中可能僅占一兩成。而一些老破小學(xué)區(qū)房，“學(xué)區(qū)”價值占比高達60%以上。
學(xué)區(qū)房不是必需品
退一步也可以海闊天空
在中介經(jīng)紀(jì)人看來，除了教育改革和買家觀念轉(zhuǎn)變之外，學(xué)區(qū)房不再火爆，還有一些市場客觀因素的影響。
一位西湖區(qū)資深學(xué)區(qū)房中介說，最近幾年，很多人收入受影響，買房也變得更謹(jǐn)慎、更保守�！耙郧昂芏噘I家雖然預(yù)算也不一定很充足，但因為對未來收入預(yù)期比較樂觀，往往咬咬牙買下學(xué)區(qū)房。而今年手頭不少看學(xué)區(qū)房的客戶，如果房價跟房東那邊談不下來，立馬放棄�！�
另一位資深經(jīng)紀(jì)人則表示，市中心幾個學(xué)區(qū)連續(xù)幾年生源爆表，有家長擔(dān)心買入后不一定能入學(xué)，這也對老破小學(xué)區(qū)房的成交量有影響，久而久之，價格就降下來了。
一位購房者說，房子可能是必需品，但學(xué)區(qū)房不是必需品，現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)教育那么發(fā)達，很多名師在網(wǎng)絡(luò)平臺開課講解，住品質(zhì)好、年代新的普通學(xué)區(qū)房一樣可以海闊天空。
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