重要信號！首套房貸“降息”潮來了， 提前還房貸利大于弊嗎
中新經(jīng)緯1月31日電 (魏薇)新年剛開工，多個(gè)城市首套房貸款利率就傳出下調(diào)的消息。31日，中新經(jīng)緯從廈門、珠海等城市的銀行個(gè)貸經(jīng)理處了解到，上述城市調(diào)整首套房貸款利率下限，最低達(dá)3.7%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期來看，符合首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的城市有望跟進(jìn)調(diào)整，利率下限有望降至4%以下。
符合條件的城市有望跟進(jìn)
“首套房貸款利率可以做到3.7%，今天剛實(shí)施。”1月31日，中新經(jīng)緯記者以購房者身份咨詢建設(shè)銀行珠海某支行，一位個(gè)貸經(jīng)理介紹說。當(dāng)問到最近買房人是不是變多時(shí)，該個(gè)貸經(jīng)理表示，“過年前后都很多”。
工商銀行廈門某支行的個(gè)貸經(jīng)理表示，“今天剛調(diào)的，廈門目前首套房貸款利率是LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)減50個(gè)基點(diǎn)，也就是3.8%。”
除了廈門、珠海外，據(jù)媒體報(bào)道，鄭州、福州的首套房貸款利率也下調(diào)至3.8%。1月18日，江西省九江市人民政府發(fā)布公告稱，該市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為LPR-30BP，自公告次日起執(zhí)行。
不久前，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后，包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽等城市相繼下調(diào)了首套房貸款利率下限，具有重要的指向標(biāo)意義，新一輪的下調(diào)房貸利率潮流正在上演。截至目前，已經(jīng)有30城下調(diào)首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜對中新經(jīng)緯表示，短期來看，符合首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的城市有望跟進(jìn)調(diào)整，利率下限有望降至4%以下，這部分城市多為普通二線及三四線城市，一線及核心二線城市新房市場韌性較強(qiáng)，房價(jià)整體平穩(wěn)運(yùn)行，房貸利率或更多從加點(diǎn)數(shù)上進(jìn)行調(diào)整。
有城市恢復(fù)至全國統(tǒng)一房貸利率下限
不少購房者都關(guān)心，首套房貸款利率下調(diào)能持續(xù)多久？后續(xù)會(huì)上調(diào)嗎？
根據(jù)通知，后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
上述江西省九江市人民政府發(fā)布公告就提到，如后續(xù)出現(xiàn)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲情況，則自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
目前5年期以上LPR報(bào)價(jià)為4.3%，全國首套房貸款利率下限為相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，即4.1%。
對比機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的2022年9月和和2023年1月符合條件城市名單，昆明、大理等七個(gè)城市已不符合條件。中新經(jīng)緯此前也了解到，大理、昆明、貴陽、泉州等城市的首套房房貸利率已恢復(fù)至4.1%水平。
一二線城市樓市有望率先復(fù)蘇
“前天剛把房子掛出去，就有十幾個(gè)人來看房，當(dāng)天晚上就簽合同了。”家住天津市東麗區(qū)的胡先生告訴中新經(jīng)緯，自己打算“賣一買一”，把兩室置換為三室，沒想到房子掛出很快就賣出，目前他正在抓緊時(shí)間看房。
陳文靜分析稱，房貸利率下降將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，降低住房貸款成本，政策持續(xù)放松有望促進(jìn)正處于觀望階段的購房者入市，提振市場活躍度。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄對中新經(jīng)緯表示，在傳統(tǒng)樓市小陽春即將到來的時(shí)間節(jié)點(diǎn)密集下調(diào)房貸利率，對于房地產(chǎn)市場而言意義重大，當(dāng)前來看，市場成交端尚未明顯回暖，根據(jù)春節(jié)假期成交數(shù)據(jù)顯示，多城成交數(shù)據(jù)不甚理想，此時(shí)降低房貸利率對于銷售端來說是一縷暖陽。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2022年中國百城房價(jià)報(bào)告》指出，疫情三年房貸利率下調(diào)成為一項(xiàng)重要的工作，客觀上促進(jìn)了房貸成本的降低，有力地支持了住房消費(fèi)的釋放。尤其是此次1月份一些城市的房貸利率下調(diào)，直接下降50個(gè)基點(diǎn)，充分體現(xiàn)了降房貸大力度的導(dǎo)向。
報(bào)告指出，2020年初全國重點(diǎn)城市主流的房貸利率為5.3%，經(jīng)過三年的金融政策調(diào)整，2023年1月份關(guān)于“3.8%利率為主流利率”的共識(shí)逐漸增強(qiáng)。對“100萬貸款本金、30年貸款時(shí)間、等額本息”的案例進(jìn)行測算，其中2020年初的月供額為5553元，而在目前3.8%的貸款利率下則為4660元。如此計(jì)算，百萬房貸的每月月供額減少了893元。需要說明的是，不同城市執(zhí)行的房貸利率有差異，且政策調(diào)整的頻率和時(shí)間也有差異。
陳文靜認(rèn)為，隨著供需兩端政策繼續(xù)加快落實(shí)，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來市場復(fù)蘇，樓市“小陽春”或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn)，但對于大部分城市而言，經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房價(jià)預(yù)期仍較弱，市場修復(fù)需要更長時(shí)間。若政策執(zhí)行到位，全國市場最早或?qū)⒂诙径绕蠓�(wěn)。
提前還房貸利大于弊嗎
董希淼
歲末年初之際，不少個(gè)人住房貸款借款人加快提前償還貸款，掀起一波提前還貸熱潮。這其中的原因是多方面的。商業(yè)銀行、借款人及相關(guān)部門應(yīng)理性對待，并采取合理措施加以緩解，進(jìn)一步穩(wěn)定居民信心和預(yù)期。
在銀行信貸中，提前還款本是一種較為常見的行為。借款人出于自身資金安排考慮提前還款，可以減少利息支出；銀行出于風(fēng)險(xiǎn)管理需要，在符合合同約定的情況下也可能要求借款人提前還款。不過近期的“提前還款熱”，主要?jiǎng)右蛟谟诮杩钊�。近年來，受�?jīng)濟(jì)下行和疫情反復(fù)等多重沖擊，部分居民收入不穩(wěn)定性增大，對未來預(yù)期不明朗。部分借款人試圖通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力，降低住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。
與此同時(shí)，2022年以來，我國金融市場波動(dòng)加劇，股票、基金等價(jià)格下行，一貫穩(wěn)健的銀行理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)“破凈”。在這種情況下，普通居民投資風(fēng)險(xiǎn)偏好趨向保守，將原來用于投資的部分資金用于提前還款。央行2022年四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果表明，傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多投資”的居民比上季減少。此外，部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因之一。2020年以來發(fā)放的部分住房貸款利率在6%以上，盡管2022年LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)下降3次，但部分存量房貸利率仍然高于目前約4.3%的平均房貸利率。
由于新增住房貸款申請量下降明顯，借款人提前償還住房貸款行為增多，少數(shù)銀行采取收取違約金、補(bǔ)償金等形式增加提前還款成本；多數(shù)銀行以提前預(yù)約、長時(shí)間輪候等為手段，試圖降低或推遲提前還款壓力。
從法律上講，提前還款是對原借款合同約定的貸款期限或金額的變更，的確需要借款人與銀行協(xié)商一致。但近年來，國家和金融管理部門多次要求銀行加大對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持與服務(wù)，切實(shí)為企業(yè)和個(gè)人紓困解難，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)綜合融資成本和個(gè)人消費(fèi)信貸負(fù)擔(dān)。商業(yè)銀行應(yīng)立足長遠(yuǎn)，提升服務(wù)，通過線上線下結(jié)合等方式，為客戶提前還貸提供便利。部分收取提前還貸“補(bǔ)償金”“違約金”的銀行，可進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，展現(xiàn)出商業(yè)銀行的應(yīng)有作為與擔(dān)當(dāng)，更好服務(wù)社會(huì)。
對個(gè)人來說，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當(dāng)然，還需要為日常生活支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。扎堆提前還貸并不可取。
從還款方式看，一般來說等額本金的還款方式前期償還本金多、利息少，相比來說提前還款會(huì)更劃算一點(diǎn)；等額本息的還款方式前期償還利息多、本金少，如果還款已過一半，其實(shí)可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場上一般貸款的利率，也可以不用考慮提前還款。2023年，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回暖，資本市場上升概率較大，而貸款利率還有下行可能，后續(xù)提前還貸需要慎重考慮。
當(dāng)前，部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關(guān)部門加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題�？杉涌煲龑�(dǎo)5年期以上LPR下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。
考慮到2023年宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升和房地產(chǎn)市場回暖，下一階段提前還貸熱潮或?qū)②呌谄骄�。�?dāng)然，穩(wěn)定居民信心和預(yù)期、減緩提前還貸還有更重要和深遠(yuǎn)的意義。2022年12月份，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置”。如何采取有效措施，減少住房貸款提前還款行為，引導(dǎo)居民將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和投資，將為恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)加快復(fù)蘇提供有力支撐。
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