杭州有小區(qū)業(yè)主自籌1000多萬！這股“杭兒風(fēng)”還在繼續(xù)
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去年12月，已經(jīng)交付十多年的杭州新城國際花園，這個位于錢江新城核心區(qū)的老小區(qū)，完全由業(yè)主自籌資金，完成了外立面維修改造工程。這不僅是杭州業(yè)主自籌資金升級外立面的首例，在全國也屬罕見。
說到外立面升級的原因，新城國際花園業(yè)委會主任周偉力表示，也是無奈之舉�！拔覀冃^(qū)以前外立面是普通條磚，時間一長，出現(xiàn)了滲水、脫落等問題，既影響生活品質(zhì)，又威脅人身安全，成了很多業(yè)主的心病�！毙^(qū)陸續(xù)修過七八次外立面，哪兒脫落了就換磚，導(dǎo)致“整個小區(qū)外立面有較大色差，而且脫落、滲水的問題也沒法根治”。
經(jīng)業(yè)主大會表決，小區(qū)外立面維修改造工程正式啟動。主材方面，選擇鋁板和金屬氟碳漆各占一半，工程總價2085萬元，其中業(yè)主自籌1000多萬元。也就是說每戶按面積出資1.39萬-2.85萬元不等。其余工程款則從小區(qū)物業(yè)維修基金以及公共收益中補充支付。
業(yè)主眾籌升級外立面“四面鋁板”成為首選
有了新城國際花園的先例，杭州陸續(xù)又有一些小區(qū)參與到了這場“外立面升級”的“杭兒風(fēng)”之中。
今年2月，拱墅區(qū)運河新城的安樾杭璟府小區(qū)，業(yè)主自愿眾籌將在建樓房的外立面由三面鋁板升級為四面鋁板，每戶業(yè)主大約分攤2萬-3萬元。
今年1月開盤的運河新城紅盤濱運錦繡里，原本外立面已經(jīng)配備了三面鋁板，以及下沉式庭院，是板塊內(nèi)較為優(yōu)質(zhì)的項目。目前該項目的業(yè)主已經(jīng)開始“共商外立面升級大事”，并得到開發(fā)商的支持，與業(yè)主代表開會進行了商討。
今年6月，蕭山御虹府在小區(qū)大門口掛上了“鋁板新外衣，穿上有底氣，鄰居一份力，明年見紅利”的橫幅，就升級外立面征求業(yè)主意見。
御虹府業(yè)委會表示，小區(qū)交付兩年多，樓體外墻涂料層老化問題逐漸暴露，每棟建筑均出現(xiàn)不同程度的空鼓、開裂，還出現(xiàn)了外墻滲水、墻面剝落等情況。更換外立面，既是維護業(yè)主安全，也能為房價上一份“增值保險”。
位于申花板塊的樓盤河頌映象府，最近也發(fā)出一則“喜報”，稱“外立面升級為四面全鋁板正式獲批”。
除此之外，還有江明月朗園、中海潮展云起、融信傲世邸、中糧悅著云軒、奧印潮觀府、翡翠嘉運府、沁百合、杭樾潤府和杭曜置地中心等不少改善型小區(qū)的業(yè)主，也在積極眾籌，升級外立面，而他們大都選擇了鋁板外立面。
中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示，杭州業(yè)主熱衷升級外立面，除了提升居住品質(zhì)，也是為了房子未來在二手房交易時更有競爭力。
例如復(fù)興路的杭州水澄花園，在2022年升級了外立面，從面磚變成鋁板。
目前，小區(qū)的掛牌房源，都是主打“全新鋁板外立面”。在2019年外立面還沒有升級時，水澄花園沿江的南苑二手房均價約4.36萬元/平方米，不沿江的北苑均價約3.59萬元/平方米；2022年鋁板升級后，南苑二手房均價達到約4.71萬元/平方米，北苑達到約4.03萬元/平方米。
曾廣泛使用的外保溫?zé)o機砂漿工藝引發(fā)質(zhì)量投訴糾紛較多
住宅外墻的主體結(jié)構(gòu)，一般是混凝土或者磚塊。
在杭州，因為對建筑物都有保溫的要求，所以，在主體結(jié)構(gòu)外面需要先實施基層防水，以及保溫砂漿、抗裂砂漿、彈性涂料逐層粉刷，最外面才是飾面層，也就是大家看到的“外立面”。
杭州住宅小區(qū)的外立面，最早是紅磚、混凝土，之后是瓷磚，以及更高檔的“干掛石材”，目前又轉(zhuǎn)向了涂料、鋁板和真石漆。
杭州市房屋安全鑒定檢測中心有限公司的工作人員表示，每年都有不少老小區(qū)，在外立面脫落后，會委托公司對小區(qū)外立面進行鑒定檢測，以便申請物業(yè)維修基金進行維修。
外立面為什么脫落？很多時候都是因為保溫層有縫隙。
保溫層分外保溫、自保溫、內(nèi)保溫、復(fù)合保溫等多種。2000年之后，不少房屋建設(shè)時，都喜歡在外保溫層中應(yīng)用無機輕集料砂漿保溫系統(tǒng)，這也是當(dāng)時建筑行業(yè)廣泛使用的工藝。
這類產(chǎn)品特性就是對施工要求特別高，攪拌時間必須在3分鐘以上、6分鐘之內(nèi)，攪拌完后必須在2小時之內(nèi)用完。
而且下雨天不能施工、天氣太冷和太熱也不能施工，不然在寒冷、高溫的情況下容易出現(xiàn)空鼓、脫落。
總的來說，這類砂漿作為外立面黏著劑，不太適合南方。
因無機輕集料砂漿保溫系統(tǒng)開裂、脫落引發(fā)的質(zhì)量投訴糾紛較多，社會各界關(guān)注度高。所以，在2020年3月，杭州出臺了《關(guān)于民用建筑外墻外保溫限制使用無機輕集料砂漿保溫系統(tǒng)的通知》，規(guī)定外墻外保溫使用無機輕集料砂漿保溫系統(tǒng)的，禁止用于建筑外墻高度大于27米的部位；27米及以下部位使用無機輕集料砂漿保溫系統(tǒng)時，其保溫層厚度不應(yīng)大于25毫米。
曾經(jīng)流行的瓷磚和干掛石材外立面經(jīng)多年風(fēng)吹雨打成為安全隱患
在20世紀90年代，不少建筑商喜歡采用瓷磚外立面，或看起來更高檔的“干掛石材”。
杭州市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督總站負責(zé)人表示，面磚主要用黏結(jié)劑粘貼，干掛石材則需要打鋼筋龍骨，將石材掛在龍骨上。
不論面磚還是干掛石材，都對施工要求很高，哪怕一個步驟疏忽，都容易造成縫隙。一旦有了縫隙，雨水就會侵蝕黏結(jié)劑。時間長了，就會造成脫落。而這種脫落，都是大片成塊的。
干掛石材更危險，由于需要掛在鋼筋上，隨著時間和雨水侵襲，鋼筋銹蝕，石材本身較重，會連帶鋼筋一起掉落，非常危險。
現(xiàn)在已經(jīng)出臺規(guī)定：三層以上房屋不準使用“干掛石材”。
于是，各色涂料成為建筑商的首選。
杭州資深裝修裝飾建筑從業(yè)人員吳佩嘉表示，目前杭州小區(qū)外立面，高層住宅中，八成以上都選擇全涂料，還有兩成則是在一、二樓做干掛，其余樓層用涂料。
“我們接到過不少老小區(qū)改造工程，采用面磚的老小區(qū)在改造時，業(yè)主會要求鏟除面磚，換成涂料�！�
不過，即便使用相對靠譜的涂料，墻面長時間遭受日曬雨淋，黏結(jié)性能也會減弱，可能導(dǎo)致墻體脫落。所以在遭遇長時間梅雨、臺風(fēng)或者雨水浸泡后，仍然需要定期檢修外立面的情況。
住宅的外立面，迭代速度也是挺快�，F(xiàn)在的高端、改善新房，更青睞鋁板外立面。別墅、疊墅，則喜歡用人造石、薄陶瓷保溫一體板、陶板等材料。
就職于上海某建筑公司的國家一級注冊建筑師，曾負責(zé)多個城市更新、建筑設(shè)計、新城鎮(zhèn)規(guī)劃項目的翟工，從不同需求的角度，介紹了外立面選擇方式。
方式
預(yù)算優(yōu)先：選真石漆或薄陶瓷一體板，造價控制在200元/平方米以內(nèi)；
高端需求：干掛石材+鋁單板組合，主立面提升質(zhì)感；
防火節(jié)能：北方寒冷區(qū)用巖棉板+反射涂料，南方高溫區(qū)用穿孔鋁板幕墻；
快速施工：優(yōu)先保溫裝飾一體板，模塊化安裝縮短工期50%。
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