追問原拆原建⑤?不用自己出錢，兩層老屋怎樣變身十五層公寓？
老舊小區(qū)改造，是城市更新的重要內(nèi)容之一。最近兩年，“原拆原建”成為了老舊小區(qū)改造的新命題，包括北京、上海、廣州、深圳和杭州在內(nèi)的城市，已經(jīng)邁出了實踐的第一步，率先探索“原拆原建”的新模式。
而在城市化進程更早的臺灣，老房子原拆原建早已成為一門成熟產(chǎn)業(yè)。在杭州已經(jīng)定居20多年的臺胞陳大哥，前兩年剛剛將臺灣的祖屋進行了原拆原建，他向商報記者分享了實操經(jīng)驗。
地震臺風災害頻發(fā) 政府鼓勵危老重建
陳大哥的祖屋，位于臺北市北投區(qū)，由他的祖輩在日據(jù)時代建造，至今已經(jīng)有100多年時間。最早是傳統(tǒng)的單層瓦房，占地約300平方米，到了上個世紀50年代，房子的后半部分進行了改造，建成了2層磚造小樓。
“臺灣四面臨海，氣候潮濕，房子容易老化。那段時期很盛行把老式平房改造成多層公寓，像我們鄰居在上世紀60年代直接改成了4層樓的公寓，一直就住到了現(xiàn)在�！标惔蟾缃榻B道。
歷經(jīng)百年風雨，陳大哥的老房子陸續(xù)進行過修補，不過從居住來說已經(jīng)很難滿足需求，再加上臺灣多臺風和地震災害，存在不少潛在風險�！霸谂_灣，我們把房齡超過30年的房子，依相關(guān)條件可以定義為‘危老房’，2017年以后，政府就鼓勵進行危老重建，以避免自然災害導致房屋倒塌。”陳大哥解釋說。
當?shù)孛襟w的數(shù)據(jù)顯示，臺北超過30年以上的老屋約有9.8萬棟，截至2023年1月底，已經(jīng)完成近10萬棟危老改建900件左右。
2019年，陳大哥從杭州回到臺北，后來因為新冠疫情的暴發(fā)就留在了老家，一待就是兩年。趁著這段空閑時間，他著手進行老屋改造，準備將自己的祖宅和相鄰的4幢老房子一起推倒重建。
在臺灣，危老重建已經(jīng)是一門非常成熟的產(chǎn)業(yè)，有專門負責重建業(yè)務的建筑商，而能否重建、如何重建則取決于房屋產(chǎn)權(quán)所有人，也就是“地主”。在“地主”和建筑商之間，則需要中介進行連接，可以是機構(gòu)，也可以是個人。中介的職責，一方面是促成“地主們”達成同意重建的一致意愿，另一方面則是尋找合適的建筑商，就重建條件達成一致。
據(jù)陳大哥介紹，臺北市政府為了推動城區(qū)改造，組織培訓了一批推動師，他在近十年前就參加了培訓，了解相關(guān)規(guī)范條例，也掌握與地主進行溝通的方式技巧。
“其實10多年前就有建筑商看中了我們這里，在我之前陸續(xù)有三四波推動師在做這件事，不過沒法讓‘地主們’達成一致�！标惔蟾缯J為，他的優(yōu)勢在于土生土長，更被街坊鄰居信任。而且，他的出發(fā)點是讓所有產(chǎn)權(quán)人的利益最大化，通過與建筑商協(xié)商為“地主們”贏得最佳方案。
“地主”無需出錢 重建還有多項補貼
在臺灣，危老重建的產(chǎn)業(yè)雖然已經(jīng)很成熟，但是對于單個項目來說，要想真正實施難度也不小。最關(guān)鍵也是最重要的一步，就是要讓所有“地主”達成同意改造的意愿。
“臺灣的房屋是永久產(chǎn)權(quán)，而且經(jīng)過兩代三代的繼承或者買賣，哪怕是一套房子，也會有多個產(chǎn)權(quán)人，要達成所有產(chǎn)權(quán)人100%的同意并不容易�！睋�(jù)陳大哥介紹，在他框選的改造區(qū)塊內(nèi)，5幢房子總共有30多位產(chǎn)權(quán)人，有些自住，有些出租，自身經(jīng)濟條件各有差異，對于重建的時間需求也有落差，每個人都會提出五花八門的條件�！氨热缬行┤讼胍容^多的分配比例，有些人想要得到指定樓層，也有計較租金補貼、搬遷費用的。”
整合初期，陳大哥會把所有問題都記錄下來，再參考市場行情和每個“地主”做深度溝通，盡量把分歧降到最低。初步整合好之后，所有“地主”簽署一份共同開發(fā)同意書，再由所有人在一定時間內(nèi)選定幾家目標建筑商，進行密集拜訪，向各家建筑商提出合建條件。
有合建意愿的建筑商會提出合作方案，再選定場地集合“地主”舉辦說明會，最后由全部“地主”選定合作的建筑商進行簽約�！翱偣不藘赡甓鄷r間，才把所有流程全部搞定落實，目前重建工程在有序進行，預計兩年后可以完工交房�！标惔蟾缯f道。
據(jù)陳大哥介紹，這次老屋重建涉及土地面積共592平方米，將新造一棟地上15層、地下3層的電梯公寓樓，總建筑面積6000多平方米，每層333平方米左右，一梯四戶。所有建造成本都由建筑商承擔，“地主們”不僅不用出錢，還能收到一筆搬遷費，搬遷完后每個月還能收到一筆房租，直到交付為止。
“地主們”要付出的，是房屋的部分產(chǎn)權(quán)。在這棟新樓交付后，1-9層歸“地主”所有，10-15層歸建筑商所有，可以對外出售。“在我之前的方案都是‘地主’拿55%的產(chǎn)權(quán)，我爭取到了60%，更容易被大家接受�！标惔蟾缯f道。
另外，當?shù)卣疄榱斯膭钗＠现亟ǎ瑫M行一系列的重建獎勵，包括提高容積率、放寬建蔽率與高度限制、減免租稅、額外費用補助等。
“危老重建的容積獎勵比較復雜，跟土地的地段、性質(zhì)有關(guān)，土地面積越大、申請越早，獎勵越多，而且耐震設(shè)計、智慧建筑等還有額外獎勵，綜合最高能達到40%�！睋�(jù)陳大哥介紹，他的這個案例容積獎勵就有33%。
在陳大哥祖屋所在的這條大街上，5層樓的公寓與2層樓的老屋交錯排列，偶爾有高聳的摩天大樓“亂入”，老舊房子的房價只有高層房子的60%左右。
“大樓蓋好后，‘地主們’可以避免老屋震毀所造成的財產(chǎn)損失和人身危險，同時又能讓不動產(chǎn)得到將近翻倍的增長，是件一舉多得的人間美事�！标惔蟾缯f道。
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