追問(wèn)原拆原建① 老舊小區(qū)怎樣自主更新？

文章來(lái)源：每日商報(bào)

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發(fā)布時(shí)間：2024-04-26 08:38:03

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4月的杭州，暖風(fēng)勁吹，蟄伏了一個(gè)冬天的行道樹(shù)，披上了嫩綠的新裝，這是希望的色彩。在街邊大樹(shù)掩映下的老舊小區(qū)，也迎來(lái)了屬于它們的“重生希望”。

這個(gè)希望，叫做自主更新。日前，浙江省住建廳發(fā)布了《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，通過(guò)政府引導(dǎo)、業(yè)主出資，實(shí)施老舊小區(qū)危舊住宅的整體拆除重建，為老舊小區(qū)解危改造探索一條新路子。

這是全國(guó)首個(gè)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新的指導(dǎo)意見(jiàn)，敢為人先的浙江，又一次站到了春潮之上。

從“要我改”到“我要改” 業(yè)主是自主更新的主體

在中國(guó)過(guò)去30多年的城市化進(jìn)程中，拆遷是老舊小區(qū)改造的最常見(jiàn)模式。跟拆遷由政府主導(dǎo)不同，浙江推出的自主更新模式，主體是全體業(yè)主，主要原則就是業(yè)主自愿自主，且需自籌重建資金，原拆原建，政府則負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推動(dòng)和服務(wù)保障。

比如在項(xiàng)目申請(qǐng)上，業(yè)主自主更新意愿集中的住宅小區(qū)，可以成立業(yè)主自主更新委員會(huì)或授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作為自主更新實(shí)施主體，在廣泛征求業(yè)主意見(jiàn)基礎(chǔ)上自愿提交更新申請(qǐng)。

自主更新實(shí)施主體根據(jù)當(dāng)?shù)卣吆蜅l件，組織編制更新方案，包括組織方案（明確項(xiàng)目建設(shè)代理方案和代理人）、資金籌措、產(chǎn)權(quán)處置、項(xiàng)目設(shè)計(jì)等內(nèi)容，由業(yè)主共同做出實(shí)施決定。

建設(shè)資金原則上由產(chǎn)權(quán)人按照原建筑面積比例承擔(dān)，政府通過(guò)加強(qiáng)政策激勵(lì)來(lái)提高居民開(kāi)展自主更新的積極性。

比如，按照地方政策規(guī)定，可適當(dāng)增加居住建筑面積、增配公共服務(wù)設(shè)施；增加的住宅面積、服務(wù)設(shè)施面積，可通過(guò)移交政府作為保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等方式用于沖抵建設(shè)成本；可以申請(qǐng)使用其名下的住房公積金，減免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

自主更新主要包括五步流程：提出項(xiàng)目申請(qǐng)、制定更新方案、組織審查審批、開(kāi)展施工建設(shè)、組織聯(lián)合驗(yàn)收。在此基礎(chǔ)上，要求各地政府堅(jiān)持因地制宜，一事一議，強(qiáng)化各個(gè)流程優(yōu)化和部門(mén)監(jiān)管，尤其是施工方面、工程質(zhì)量等方面的監(jiān)管。

哪些小區(qū)可以申請(qǐng)自主更新？《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》中明確的拆改結(jié)合型住宅小區(qū)，且未列入房屋征收計(jì)劃的，可以申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)。

所謂的拆改結(jié)合型住宅，適用于房屋結(jié)構(gòu)存在較大安全隱患、使用功能不齊全、適修性較差的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，主要包括三種：房屋質(zhì)量總體較差，且部分依法被鑒定為C級(jí)、D級(jí)危險(xiǎn)房屋的；以無(wú)獨(dú)立廚房、衛(wèi)生間等的非成套住宅（含筒子樓）為主的；存在地質(zhì)災(zāi)害等其他安全隱患的。

原拆原建需因地制宜更多問(wèn)題等待細(xì)則解答

在這份自主更新的《指導(dǎo)意見(jiàn)》出臺(tái)之前，浙江已經(jīng)有兩個(gè)老舊小區(qū)完成了原拆原建的試點(diǎn)，一個(gè)是位于杭州的浙工新村，另一個(gè)則是衢州江山的永安里社區(qū)。不過(guò)，兩者在建設(shè)資金籌集方面并不完全相同。

浙工新村的整體更新費(fèi)用約5.3億元，其中4.7億由業(yè)主自己籌集，主要來(lái)自改建成本、擴(kuò)面成本和車(chē)位成本，剩余部分由政府用到老舊小區(qū)改造上的舊改、加梯、未來(lái)社區(qū)改造等專(zhuān)項(xiàng)資金解決。堅(jiān)持用地性質(zhì)不改變，不重新供地、不補(bǔ)交土地出讓金，拆548戶(hù)建548戶(hù)，做到“去房地產(chǎn)化”。

而永安里社區(qū)的更新資金，除了原有住戶(hù)承擔(dān)的改建、擴(kuò)面、儲(chǔ)藏室成本外，還有一部分來(lái)自新房出售。永安里社區(qū)通過(guò)提高容積率來(lái)增加房屋套數(shù)，多余房屋按套補(bǔ)繳土地出讓金，出售后的收益用作彌補(bǔ)建設(shè)資金。

自主更新作為新生事物，需要各地因地制宜進(jìn)行探索。按照《指導(dǎo)意見(jiàn)》要求，試點(diǎn)所在地縣（市、區(qū)）政府應(yīng)制定城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造自主更新試點(diǎn)相關(guān)政策和條件，也可由設(shè)區(qū)市政府統(tǒng)籌制定相關(guān)政策和條件，鼓勵(lì)各地結(jié)合地方實(shí)際開(kāi)展多種形式和不同規(guī)模的自主更新項(xiàng)目。

目前，杭州老舊小區(qū)自主更新的細(xì)則還沒(méi)有正式公布，但這并不影響居民們積極進(jìn)行試點(diǎn)申報(bào)的熱情，像閘弄口新村、翠苑二區(qū)北區(qū)、九蓮新村、木庵小區(qū)、曙光新村等老小區(qū)，都已經(jīng)開(kāi)始意向調(diào)研，動(dòng)作快的甚至完成了項(xiàng)目申請(qǐng)的初步工作。

不過(guò)，盡管有浙工新村這個(gè)珠玉在前，要想真正實(shí)現(xiàn)原拆原建并不容易，“光是達(dá)成全部業(yè)主的一致意愿就很難，業(yè)主的經(jīng)濟(jì)情況、年齡構(gòu)成、房屋狀況等各方面都有差異，實(shí)際需求也不盡相同�！睒I(yè)內(nèi)人士指出。

這份《實(shí)施意見(jiàn)》的實(shí)施時(shí)間是今年5月1日。同時(shí)，自主更新的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、規(guī)劃政策等各方面也需要進(jìn)一步完善，眾多問(wèn)題需要等待地方實(shí)施細(xì)則公布后才能得到答案。

自主更新這些問(wèn)題等待答案

1.業(yè)主支持的最低比例是多少？

2.大型老小區(qū)能否按幢分批進(jìn)行重建？

3.擴(kuò)面面積的單價(jià)如何計(jì)算？

4.個(gè)人拿不出重建資金怎么辦，是否會(huì)有金融支持？

5.過(guò)渡期間的居住問(wèn)題如何解決，是否會(huì)有補(bǔ)貼？

6.剛買(mǎi)的二手房就要自主更新，有沒(méi)有賠償？

7.原拆原建能否提高容積率？

8.能否多造一點(diǎn)房源拿出來(lái)賣(mài)，減輕重建成本？

9.重建回遷后如何分配房源？

10.重建后新房產(chǎn)權(quán)年限如何計(jì)算？

11.不擴(kuò)面的話(huà)，新房產(chǎn)證上能否變更建筑面積？

12.重建后新房產(chǎn)權(quán)證的名字能否變更？

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