總價2085萬元，業(yè)主自籌1000多萬元——自掏腰包升級小區(qū)外立面，你愿意嗎？
杭州日報訊 你是否愿意自掏腰包升級改造小區(qū)外立面呢？上個周末，位于錢江新城核心區(qū)的新城國際花園外立面維修改造主體完工的消息，再次引發(fā)熱議。
要知道，這可是在一個已交付十多年的商品房老小區(qū)，由業(yè)主自籌資金完成的，堪稱“看似不可能完成的任務(wù)”。它不僅是杭州首例，在全國也屬罕見。
近兩年，剛買完新房就要眾籌升級外立面的事屢見不鮮。杭州越來越多購入改善型小區(qū)的業(yè)主自費升級外立面，所謂“鋁板一換，漲價百萬”。
有的成功，有的失敗。除了由開發(fā)商或政府主導(dǎo)推進并由其出資、改建外，凡是自籌改造的小區(qū)均面臨重重困難，首先就是兩座大山：一是民意是否統(tǒng)一；二是資金能否收齊。
新城國際花園這個打破常規(guī)的“奇跡”，究竟是如何“煉”成的？
聚共識：業(yè)主眾籌+物業(yè)維修基金，條磚變鋁板
新城國際花園于2009年交付，由和園、彩園兩個園區(qū)組成，共9幢746戶。記者到現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，小區(qū)地段十分優(yōu)越，距離錢江路地鐵站僅200多米，一路之隔是杭州萬象城。如今，兩個園區(qū)的外立面煥然一新，在陽光的照耀下，樓幢兩側(cè)的鋁板泛著香檳色的光芒，外表不遜于新建商品房。
“以前外立面是普通條磚，時間一長出現(xiàn)了滲水、脫落等安全隱患問題，既影響生活品質(zhì)，又威脅人身安全，成了很多業(yè)主的心病�！毙鲁菄H花園業(yè)委會主任周偉力說，小區(qū)為此曾陸續(xù)修過七八次外立面，哪兒脫落了就換磚，但不同批次存在較大色差。
條磚滲水脫落問題是關(guān)鍵，僅靠打補丁終歸治標不治本。于是，2019年業(yè)主群開始自發(fā)接龍，結(jié)果顯示有意愿改造外立面的業(yè)主多達300多戶，占總戶數(shù)的四成。2020年底，借選續(xù)聘物業(yè)召開業(yè)主大會之機，業(yè)委會對外立面改造進行了一次民意摸底，超過60%的業(yè)主支持改造。
2022年10月，業(yè)主大會表決，外立面維修改造方案支持率超過85%。到了2023年，在開工前的最后一次業(yè)主大會上，支持率進一步攀升——參與表決的業(yè)主中，87%投了贊成票（按人數(shù)86.83%、按面積87.46%），遠超四分之三的法定門檻。同年12月30日，新城國際花園外立面維修改造工程正式啟動。
根據(jù)該小區(qū)外立面維修改造方案，主材方面鋁板和金屬氟碳漆各占一半，工程總價2085萬元，其中業(yè)主自籌1000多萬元，按100元/平方米的標準出資。該小區(qū)最小戶型面積139平方米、最大戶型面積285平方米，也就是說每戶業(yè)主出資1.39萬元到2.85萬元不等。
其余工程款則從小區(qū)物業(yè)維修基金以及公共收益中補充支付。周偉力表示：“我們小區(qū)以前從未動用過物業(yè)維修基金，此次支取后賬面上還結(jié)余500萬元，再加上每年都有經(jīng)營性收入，可以適當補充物業(yè)專項維修資金，不會對小區(qū)后續(xù)公共事務(wù)造成影響�！�
強共治：發(fā)動熱心業(yè)主共建共管，公開透明良性運作
新城國際花園為何能成功？
“這確實可以說是一個‘奇跡’，走到今天實在太不容易了，缺少任何一個條件都無法完成。”周偉力總結(jié)道，“核心是八個字：凝聚共識、協(xié)同共治。”
新城國際花園外立面維修改造開工前，業(yè)主眾籌資金到賬近900萬元，到款率超82%——如此強大的向心力，充分體現(xiàn)了業(yè)委會的公信力。
“建立信任很重要。”周偉力強調(diào)，業(yè)委會只是業(yè)主大會的執(zhí)行者，從不代替業(yè)主做決定，而是順應(yīng)民意，力所能及地扮演好有為不亂為、敢為不退縮的“領(lǐng)路人”角色，解決方案主要依靠有專業(yè)背景的熱心業(yè)主。
為此，周偉力這一屆業(yè)委會取消了原本的業(yè)委會專用辦公室，改為集黨群驛站、鄰里議事為一體的“鄰里空間”，遵循開放、透明、協(xié)商、共治的原則，隨時歡迎熱心業(yè)主前來討論交流公共事務(wù)，群策群力、積極參與。比如本次外立面維修改造的基本方案，就是由熱心業(yè)主郭駕極主要設(shè)計而成，最初的靈感就在這里碰撞產(chǎn)生。
2020年，有著10多年房地產(chǎn)項目經(jīng)驗的郭駕極找到周偉力，表示愿意為提升小區(qū)生活品質(zhì)貢獻一份力量，隨后花費近半年時間完成了初步設(shè)計方案和費用概算�！皹I(yè)委會在推動外立面改造等公共事務(wù)過程中做到了公開透明，招募了擁有工程、法律、美術(shù)等專業(yè)背景的熱心業(yè)主，組成施工監(jiān)督、材料把關(guān)、輿情疏導(dǎo)等多個管理小組協(xié)同共治，贏得了大家的認可和信任，也吸引了越來越多業(yè)主主動來幫忙�！� 郭駕極說。
小區(qū)在群治理架構(gòu)上也進行了創(chuàng)新。業(yè)主群并非由業(yè)委會管理，而是由數(shù)位熱心業(yè)主創(chuàng)建并管理，制定了群規(guī)，業(yè)主進群前要先接受 “培訓(xùn)”，要求備注房號、理性發(fā)言；單元群實現(xiàn)全覆蓋，倡導(dǎo)單元自治，通過自行眾籌完成了單元門庭改造、擋雨棚搭建等公區(qū)改造項目；物業(yè)群按幢分建，既提高了物業(yè)精準服務(wù)水平，又減少了無謂的信息打擾。
通過上述的群治理架構(gòu)優(yōu)化，小區(qū)逐漸形成了協(xié)商溝通、互助互督的鄰里關(guān)系�！皹I(yè)主大會是小區(qū)最高權(quán)力機構(gòu)，業(yè)主群是承接業(yè)主大會的重要基礎(chǔ)。只有廣大業(yè)主理性認知、尊重規(guī)則、積極參與，小區(qū)的良治才有基礎(chǔ)和動力�！睒I(yè)主群管理員葉先生表示，“每一位業(yè)主不要輕易放棄自己的微小權(quán)利，甚至要作為必須履行的義務(wù)。大家都在同一條船上，誰也不能獨善其身�！�
勤協(xié)同：業(yè)委會物業(yè)各司其職，社區(qū)街道給力“站臺”
有了民主決策的基本原則，如何依法合規(guī)地通過業(yè)主大會讓改造計劃有效落地是另一個關(guān)鍵。
2022年，周偉力滿懷熱情地前往四季青街道尋求建議和指導(dǎo)，離開時帶回了11個問題：民意摸底的具體支持率是多少、改造資金能否收齊、資金缺口由誰來填補、業(yè)委會遇到困難是否會中途放棄……
“此事要慎重對待�！边@是當時街道的包容態(tài)度。四季青街道城市建設(shè)管理辦公室工作人員王鵬解釋道：“因為這件事牽涉面廣、涉及資金數(shù)額巨大，在實際操作過程中存在許多難點。我們必須先給他們‘潑冷水’，幫他們盡可能考慮周全�！�
有爭議，那就上業(yè)主大會討論。會上，業(yè)委會公示了相關(guān)職能部門的回復(fù)，并詳細說明了外立面改造方案，超過85%的支持率讓大家看到了希望。
民意高漲，業(yè)委會也承諾會擔當?shù)降�，街道和社區(qū)自然全力以赴。堅持黨建引領(lǐng)、多元參與、協(xié)同治理、共建共享原則，四季青街道在實體化運轉(zhuǎn)街道“三方辦”的基礎(chǔ)上，搭建了“小區(qū)黨組織—業(yè)委會（物管會）—物業(yè)企業(yè)”三方治理架構(gòu)，給予業(yè)委會強有力的支撐。
在改造過程中，資金是最敏感的問題。一方面，由于暫無前例可依，動用如此大額的物業(yè)維修基金，程序把控上要更為嚴謹，為此四季青街道牽頭，聯(lián)合市、區(qū)住建等相關(guān)部門開了十多場協(xié)調(diào)會，給予有力幫扶；另一方面，對于小區(qū)自籌資金部分，社區(qū)、業(yè)委會、銀行三方聯(lián)合設(shè)立了監(jiān)管賬戶。
“每一筆付款，施工方都要進行項目申報，經(jīng)小區(qū)聘用的第三方專業(yè)監(jiān)理公司確認情況屬實后，再由業(yè)主管理小組、業(yè)委會、社區(qū)審核簽字后，最后遞交銀行放款�！卞X塘社區(qū)黨委書記王翔表示，“只有賬目公開透明，用錢規(guī)范，項目才能順利推進�！�
就這樣，關(guān)關(guān)難過，關(guān)關(guān)過。為了確保程序公開透明，結(jié)合街道紀工委監(jiān)察辦的監(jiān)督檢查建議，新城國際花園的業(yè)委會和物業(yè)還建立了常態(tài)化懇談機制，社區(qū)監(jiān)察工作聯(lián)絡(luò)站站長積極參與。
這一系列舉措讓原本心存顧慮的不少業(yè)主改變了想法。
針對至今仍未交眾籌資金的少數(shù)業(yè)主，周偉力表示，后續(xù)將根據(jù)法律法規(guī)和小區(qū)管理公約，通過公示促請、法院起訴等途徑維護小區(qū)共同權(quán)益，確保小區(qū)改造的公平公正得以延續(xù)。
專家聲音
杭州市社會科學(xué)院社會學(xué)研究所副所長、杭州市法學(xué)會常務(wù)理事陸文榮
當前，小區(qū)更新主要呈現(xiàn)兩種模式：一種是政府主導(dǎo)的行政機制，另一種是開發(fā)商主導(dǎo)的市場機制。而“新城國際花園模式”開創(chuàng)了第三種思路——以居民自主意愿為主導(dǎo)的社會化運作機制。
這一模式為小區(qū)改造自主更新帶來了深刻的啟示。首先必須堅持民意導(dǎo)向，引導(dǎo)群眾從“要我改”到“我要改”；其次需要有勇于擔當?shù)囊庖婎I(lǐng)袖，把分散的個體化意見通過組織化的表達形成共性需求，業(yè)委會等組織建設(shè)非常重要；此外，既要依照《民法典》有關(guān)規(guī)定充分發(fā)揮業(yè)主主體作用，又要充分發(fā)揮政府協(xié)調(diào)服務(wù)職能，營造業(yè)主主動參與、社會各界廣泛支持的濃厚氛圍，探索共建共治共享機制建設(shè)。
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