12月13日，杭州市《關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目容積率及相關(guān)指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知》（以下簡(jiǎn)稱“新規(guī)”）正式開(kāi)始施行，施行后成交的出讓項(xiàng)目、取得劃撥決定書的劃撥項(xiàng)目以及新立項(xiàng)的改建和擴(kuò)建項(xiàng)目，均按照該通知要求執(zhí)行。也就是說(shuō)，包括目前已掛牌未成交土地在內(nèi)，杭州新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目均可享受面積認(rèn)定新規(guī)。NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

容積率是地塊開(kāi)發(fā)容量的表征指標(biāo)，也是城市更新過(guò)程中平衡成本與收益、決定開(kāi)發(fā)增值等變量的敏感要素之一。NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

新規(guī)對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有多大？老百姓能不能因新規(guī)獲得實(shí)實(shí)在在的好處？它又將如何持續(xù)推動(dòng)杭州城市更新發(fā)展？記者采訪了各方專家以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從反饋來(lái)看，新規(guī)不僅將很快在設(shè)計(jì)層面落實(shí)，且將長(zhǎng)久地影響城市公共空間和人居風(fēng)貌。NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

9條計(jì)算新規(guī)，增、補(bǔ)有度NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

新的計(jì)算規(guī)則共9條，涉及停車、門廳、陽(yáng)臺(tái)等多處功能空間，其中引起最多討論的主要是3項(xiàng)內(nèi)容。NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

首先是停車空間。第1條中，“用于滿足停車配建最低標(biāo)準(zhǔn)的停車空間（包括獨(dú)立設(shè)置的且專門用于停車的停車樓、居住用地內(nèi)位于底層架空平臺(tái)下方的停車空間、位于建筑內(nèi)部的多層停車空間）不納入容積率計(jì)算”，被認(rèn)為是明確鼓勵(lì)多樣化的停車形式。NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

“其實(shí)征求意見(jiàn)稿出來(lái)后，我們就已經(jīng)在討論迭代方向了，還去其他城市參觀相關(guān)項(xiàng)目，接下去拿地肯定會(huì)考慮在建筑設(shè)計(jì)上做升級(jí)�！币患液贾荼就练科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，新規(guī)施行后，小區(qū)內(nèi)外公共空間的設(shè)計(jì)迭代很快會(huì)出現(xiàn)。NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

其次是陽(yáng)臺(tái)。第4條明確，“鄰近高速、高架、鐵路、航空航道沿線，以及規(guī)劃有特殊要求的居住建筑，在規(guī)劃條件中明確需采用封閉式陽(yáng)臺(tái)的，陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積的1/2計(jì)算容積率”。這意味著新規(guī)后在規(guī)劃設(shè)計(jì)端就解決了目前臨高架、高鐵等有噪音干擾的小區(qū)“封陽(yáng)臺(tái)”之爭(zhēng)，且購(gòu)房者的實(shí)際得房率也增加了。NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

之后是獎(jiǎng)勵(lì)。第7條、第8條都涉及建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)：前者鼓勵(lì)商業(yè)商務(wù)用地范圍內(nèi)的地鐵出入口、地面以上的站廳、向公眾24小時(shí)開(kāi)放的空中連廊與建筑結(jié)合設(shè)置，連廊設(shè)置樓層不超過(guò)地上3層；后者對(duì)于在滿足自身配建要求的基礎(chǔ)上，按規(guī)劃要求配置的公共服務(wù)配套設(shè)施，其設(shè)置位置應(yīng)對(duì)外開(kāi)放且具備便捷的公共可達(dá)條件——兩者都可以“做一補(bǔ)三”，即給予不超過(guò)建成后無(wú)償移交相關(guān)部門管理部分3倍的建筑面積作為獎(jiǎng)勵(lì)。NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

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記者 曹堅(jiān) 攝NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

平衡成本與收益，加強(qiáng)保障與公益NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

新規(guī)施行后，可以預(yù)見(jiàn)的變化之一就是有公建化立面要求的樓盤，其實(shí)際得房率將明顯提高。比如鄰近高速、高架等要求封閉式陽(yáng)臺(tái)的單元，同樣的建筑面積，購(gòu)房者實(shí)際可使用的套內(nèi)面積更大。NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

“要為新規(guī)點(diǎn)個(gè)贊，它對(duì)杭州的建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及住宅產(chǎn)品等都將產(chǎn)生積極影響�！闭憬〕青l(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院高級(jí)工程師姚銀萍毫不掩飾看到新規(guī)后的感慨，因?yàn)榇饲昂芏嘁驗(yàn)橐?guī)劃限制而不得不放棄的設(shè)計(jì)嘗試，如今都有了變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的可能，“但后續(xù)的細(xì)化詳規(guī)肯定還要再跟進(jìn)，比如架空停車層的相關(guān)消防要求，架空停車屋頂?shù)木G地、地面人車分流的控制要求，具體的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范需要進(jìn)一步明確。”NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

在姚銀萍看來(lái)，政府也通過(guò)新規(guī)傳達(dá)了控制項(xiàng)目投資造價(jià)、提升建設(shè)品質(zhì)的信號(hào)，以吸引更多開(kāi)發(fā)企業(yè)加入推動(dòng)城市更新。以地下停車空間為例，通常造價(jià)高達(dá)4000-5000元/平方米，占了項(xiàng)目投資額的很大一部分，如果轉(zhuǎn)為地上，則成本可以降一半，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)平衡成本與收益是非常有意義的。與此同時(shí)，在規(guī)劃層面又對(duì)街道界面風(fēng)貌控制、綠化率、消防要求制定更詳細(xì)規(guī)定，控制投資成本、保證居住品質(zhì)、提升城市風(fēng)貌。NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

“鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)做樓宇和公共交通設(shè)施之間的公建，對(duì)城市的交通規(guī)劃和便捷是有很大好處的�！闭銏�(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛表示，新規(guī)中明確“利用城市公共空間并向公眾開(kāi)放的公共連廊，不納入容積率計(jì)算”“位于用地范圍內(nèi)，設(shè)置在室外一層、無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)、頂蓋寬度不大于3米的開(kāi)放式風(fēng)雨連廊，不納入容積率計(jì)算，同時(shí)不計(jì)算建筑密度”等計(jì)算方法，在香港、新加坡、東京等高度繁華的城市中心區(qū)域都有實(shí)踐案例，“把樓宇架起來(lái)，給未來(lái)城市的發(fā)展留出更多想象空間�！�NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

市場(chǎng)的反應(yīng)或許很快會(huì)直接表現(xiàn)在土地成交上。12月19日、12月31日分別有兩場(chǎng)土拍共9宗涉宅地塊將陸續(xù)出讓，包括錢二地塊、濱江西興單元地塊等熱門地塊，都將按照容積率新規(guī)執(zhí)行。一位近期正在看地的開(kāi)發(fā)商告訴記者，雖然前期已經(jīng)看好的地塊還是會(huì)參拍，但可以預(yù)見(jiàn)，“接下去的拍地競(jìng)爭(zhēng)肯定會(huì)更激烈。”NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

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記者 曹堅(jiān) 攝NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

規(guī)劃探索，為城市界面“創(chuàng)新”留出空間NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

在杭州市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)的新規(guī)政策解讀中，開(kāi)宗明義，出臺(tái)新規(guī)是：為進(jìn)一步提升杭州市建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)品質(zhì)，打造好房子，改善人居環(huán)境，激發(fā)市場(chǎng)活力。NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

事實(shí)上，包括杭州在內(nèi)，最近一年間已有多個(gè)城市出臺(tái)容積率新規(guī)，調(diào)整容積率計(jì)算辦法。NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

2023年11月，《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》印發(fā)實(shí)施，明確住宅套內(nèi)半開(kāi)敞空間半計(jì)容的比例由原不超過(guò)套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%，并允許設(shè)置一個(gè)滿足連續(xù)開(kāi)敞率不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái)不限制其進(jìn)深。隨后，多個(gè)項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)，重新報(bào)批建設(shè)工程規(guī)劃許可證。短短一年，廣州市面上的住宅產(chǎn)品得房率從80%逐漸超過(guò)100%，個(gè)別項(xiàng)目甚至開(kāi)始向125%、130%突破。NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

今年5月，深圳發(fā)布2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》，過(guò)去計(jì)入“公攤”面積的兩大部分，修訂后將把避難層、機(jī)房等公共空間列為“不計(jì)容積率建筑面積”，放松陽(yáng)臺(tái)尺寸限制，增加凸窗尺寸，明確減少住宅公攤面積、有效提高得房率，并對(duì)住宅和宿舍實(shí)行150米限高等。NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

“深圳已經(jīng)不少有利用地面垂直空間打造公共綠化、提高居住品質(zhì)的成熟項(xiàng)目，相信杭州很快也會(huì)有，在城市更新發(fā)展的背景下，未來(lái)在規(guī)劃條件上的探索肯定會(huì)持續(xù)�！币︺y萍說(shuō)，在新規(guī)的引導(dǎo)下，必然會(huì)有很多項(xiàng)目愿意大膽地嘗試創(chuàng)新設(shè)計(jì)，為提升居住品質(zhì)找到更多可行之路。NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

與其他城市相比，杭州的新規(guī)把更多目光放在了建筑規(guī)劃紅線與公共空間的銜接與過(guò)渡上——兩條“做一補(bǔ)三”規(guī)定，以及“鼓勵(lì)在詳細(xì)規(guī)劃層面將街區(qū)范圍內(nèi)綠化、公共服務(wù)設(shè)施、人防工程統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)和集中設(shè)置，除居住用地綠化率以外的上述地塊指標(biāo)可在不跨越規(guī)劃單元的街區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行區(qū)域統(tǒng)籌平衡”，都是將建筑放置于城市公共空間之內(nèi)通盤考慮。NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

毋庸置疑，這些都是基于城市發(fā)展的格局和遠(yuǎn)見(jiàn)。如何體現(xiàn)一座城市的“創(chuàng)新”，如何展現(xiàn)環(huán)境的宜居，如何讓居住者認(rèn)可“好房子”？在建筑上，解放風(fēng)雨連廊、架空層、陽(yáng)臺(tái)等諸多“灰度”空間，讓個(gè)人空間保持私密，讓公共空間可停留，同時(shí)讓城市界面更加融合、開(kāi)放——在城市更新的過(guò)程中，創(chuàng)造新的需求，這也是另一種層面上的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。NyB新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)