蘇州探索新模式破解小區(qū)公共收益執(zhí)行難

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發(fā)布時(shí)間：2022-07-12 15:50:30

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　　【看蘇州專(zhuān)稿文/一槌工作室】

　　“原本以為遙遙無(wú)期了，法院采取的‘強(qiáng)制管理人’機(jī)制讓公司順利拿到了一半債款，剩下的100萬(wàn)元今年有望全部拿到。”

　　蘇州某房地產(chǎn)商訴訟代理人孫景芳激動(dòng)地說(shuō)道。近日，在蘇州工業(yè)園區(qū)法院執(zhí)行的一起小區(qū)業(yè)委會(huì)侵權(quán)案件中，面對(duì)業(yè)委會(huì)屆滿解散的狀況，在全國(guó)率先探索采用“強(qiáng)制管理+破產(chǎn)管理人”的模式，破解小區(qū)公共空間收益執(zhí)行司法難題，盤(pán)活了小區(qū)資產(chǎn)，保障了業(yè)主和債權(quán)人的合法權(quán)益，為執(zhí)破融合機(jī)制的深度應(yīng)用提供了有益探索和創(chuàng)新思路。

　　房地產(chǎn)商告贏業(yè)委會(huì)

　　業(yè)委會(huì)屆滿解散，200萬(wàn)租金討要無(wú)門(mén)

　　這起案件還得從2019年說(shuō)起。

　　原來(lái)，蘇州某房地產(chǎn)公司與蘇州工業(yè)園區(qū)某小區(qū)業(yè)委會(huì)因?yàn)楣卜课輽?quán)屬與停車(chē)場(chǎng)使用權(quán)產(chǎn)生了糾紛。

　　“有7間公共房屋產(chǎn)權(quán)和臨街停車(chē)場(chǎng)使用權(quán)登記在房地產(chǎn)公司名下，但其收益一直由小區(qū)這屆業(yè)委會(huì)收取。因此，房地產(chǎn)公司要求業(yè)委會(huì)返還這筆收益約207萬(wàn)元。”房地產(chǎn)公司訴訟代理人孫景芳向看蘇州一槌工作室記者介紹。

　　在遭到業(yè)委會(huì)的拒絕后，房地產(chǎn)公司先后兩次將業(yè)委會(huì)告上了法庭。

　　工業(yè)園區(qū)法院審理后，判決公共房屋產(chǎn)權(quán)和停車(chē)場(chǎng)使用權(quán)歸房地產(chǎn)商所有，業(yè)委會(huì)累計(jì)收取的207萬(wàn)元收益應(yīng)返還給房地產(chǎn)公司。但法律文書(shū)生效后，業(yè)委會(huì)并未按期返還這筆錢(qián)。于是，房地產(chǎn)公司便在2021年向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

　　蘇州工業(yè)園區(qū)法院執(zhí)行局執(zhí)行法官通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)業(yè)委會(huì)管理著小區(qū)商鋪、停車(chē)場(chǎng)、廣告位等收入，一年收益在100萬(wàn)左右。但因?yàn)楹头康禺a(chǎn)商的糾紛問(wèn)題，業(yè)委會(huì)將部分收益用來(lái)請(qǐng)律師打官司。

　　“當(dāng)時(shí)，對(duì)業(yè)委會(huì)的公共賬戶進(jìn)行了凍結(jié)，從中提取了80多萬(wàn)元清償給房地產(chǎn)公司，但這些資金還遠(yuǎn)不夠償還全部債務(wù)，剩余的債務(wù)仍需通過(guò)未來(lái)的公共收益進(jìn)行逐步清償。”蘇州工業(yè)園區(qū)法院執(zhí)行局法官朱文峰介紹。

　　然而，2021年年底，小區(qū)業(yè)委會(huì)任期已滿，業(yè)委會(huì)委員也不再履職，但下一屆業(yè)委會(huì)成員并沒(méi)有選出。2022年年初，執(zhí)行法官對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)進(jìn)行調(diào)查時(shí)，發(fā)現(xiàn)辦公場(chǎng)所已經(jīng)關(guān)閉，處于無(wú)人管理的狀態(tài)。

　　“當(dāng)時(shí)就覺(jué)得，這筆錢(qián)暫時(shí)要不回來(lái)了。”孫景芳回憶道，“這種情況當(dāng)時(shí)也是在意料之中。”

　　案件的執(zhí)行工作，陷入了瓶頸。

　　租金無(wú)人收取，資產(chǎn)無(wú)法拍賣(mài)

　　小區(qū)公共收益執(zhí)行陷入“兩難”

　　孫景芳所說(shuō)的“意料之中的情況”指的是在案件執(zhí)行過(guò)程中普遍遇到的問(wèn)題。總結(jié)起來(lái)就是兩難——主體執(zhí)行難和財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)難。

　　所謂主體執(zhí)行難，指的是本屆業(yè)委會(huì)任期屆滿，且業(yè)委會(huì)未能在任期內(nèi)組織下一屆業(yè)委會(huì)選舉工作，小區(qū)陷入無(wú)業(yè)委會(huì)狀態(tài)。

　　因?yàn)樾^(qū)的商鋪、廣告位合同均是一年一簽，停車(chē)場(chǎng)也需要專(zhuān)人維護(hù)和管理。這些財(cái)產(chǎn)的收益原來(lái)均是由業(yè)委會(huì)收取和管理，當(dāng)業(yè)委會(huì)屆滿后，這些財(cái)產(chǎn)陷入無(wú)人管理維護(hù)，收益無(wú)法提取使用的狀態(tài)。

　　小區(qū)停車(chē)場(chǎng)

　　“小區(qū)業(yè)委會(huì)屬于自治組織，社區(qū)和物業(yè)也無(wú)法代替管理資產(chǎn)，就出現(xiàn)了‘資產(chǎn)在使用，錢(qián)不知道交給誰(shuí)’的尷尬局面。”朱文峰介紹。

　　所謂財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)難，指的是無(wú)法通過(guò)傳統(tǒng)的拍賣(mài)、變賣(mài)的方式處理相關(guān)財(cái)產(chǎn)。

　　原來(lái)，涉及到的商鋪和廣告位屬于小區(qū)的配套設(shè)施，其財(cái)產(chǎn)收益屬于全體業(yè)主。

　　“長(zhǎng)此以往，小區(qū)資產(chǎn)可能會(huì)流失，業(yè)主的利益和債權(quán)人的利益都會(huì)受到影響。”朱文峰表示。

　　事實(shí)上，小區(qū)公共空間管理是城市社區(qū)基層治理關(guān)注的重點(diǎn)和難點(diǎn)。公共空間收益因管理主體缺位、管理權(quán)責(zé)不清等因素，給法院在涉小區(qū)公共空間收益的執(zhí)行中帶來(lái)了挑戰(zhàn)，存在著“誰(shuí)來(lái)管理”、“怎么管理”、“收益如何分配”等等問(wèn)題。

　　其實(shí)，對(duì)于這樣“兩難”的情況，法律上也有相應(yīng)的解決方案。根據(jù)《民事訴訟法》和《人民法院辦理執(zhí)行案件規(guī)范》規(guī)定，法院可以將適宜管理的被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)交付申請(qǐng)執(zhí)行人管理，以所得收益清償債務(wù)，這也是全國(guó)法院普遍采用的做法。

　　也就是說(shuō)，法院可以將小區(qū)的商鋪或者廣告位交付給原告房地產(chǎn)公司進(jìn)行管理，獲得的租金用來(lái)償還債務(wù)。“但考慮到房地產(chǎn)公司在本案中也是當(dāng)事人，將資產(chǎn)交付給他們管理容易激化其與業(yè)主的矛盾。”朱文峰解釋。

　　全國(guó)率先，執(zhí)破融合

　　探索引入強(qiáng)制管理人機(jī)制

　　就在一籌莫展時(shí)，破產(chǎn)案件的處理機(jī)制讓朱文峰從中得到了啟發(fā)——在辦理企業(yè)破產(chǎn)案件時(shí)，會(huì)引入第三方機(jī)構(gòu)作為破產(chǎn)管理人。

　　是否可以通過(guò)執(zhí)行制度和破產(chǎn)制度的融合，在本案當(dāng)中探索引入第三方強(qiáng)制管理人機(jī)制呢？

　　“強(qiáng)制管理適用條件較為嚴(yán)格，立法和司法解釋暫未提供具體適用指引，實(shí)踐中，基層法院也沒(méi)有相關(guān)的強(qiáng)制管理人名單庫(kù)。”朱文峰介紹。

　　經(jīng)多次討論和籌劃，蘇州工業(yè)園區(qū)法院最終決定參照破產(chǎn)管理人遴選制度選取本案強(qiáng)制管理人，案件順利移交司法鑒定部門(mén)進(jìn)行管理人遴選公告。

　　為提高本次遴選的公開(kāi)性和透明性，執(zhí)行法官邀請(qǐng)園區(qū)檢察院檢察官全程參與、觀摩本次管理人的搖號(hào)工作，并且在線上公開(kāi)直播搖號(hào)全過(guò)程。

　　“本次強(qiáng)制管理人遴選，通過(guò)搖號(hào)，從25家報(bào)名機(jī)構(gòu)中確定了一家正式管理人機(jī)構(gòu)和兩家備選管理人機(jī)構(gòu)。”蘇州工業(yè)園區(qū)法院審管辦副主任申慧君介紹。

　　執(zhí)行法官在接到第一順位管理人管理承諾書(shū)后，向其送達(dá)了強(qiáng)制管理裁定書(shū)和委托管理決定書(shū)，將本次強(qiáng)制管理的工作正式移交給管理人。

　　“管理人主要對(duì)小區(qū)業(yè)主們的集體財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理，并要從收益當(dāng)中提取相應(yīng)的資金用于小區(qū)設(shè)施的維修，保證業(yè)主的財(cái)產(chǎn)收益以及小區(qū)的日常維護(hù)，上述這些工作需要形成材料供法院審查。”第三方強(qiáng)制管理人機(jī)構(gòu)代表丁偉介紹。

　　原由該小區(qū)業(yè)委會(huì)管理的小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)，已全部移交強(qiáng)制管理人進(jìn)行管理，獲得的20萬(wàn)元收益也已經(jīng)匯入到原告房地產(chǎn)公司賬戶。截至目前，原告房地產(chǎn)公司已經(jīng)累計(jì)獲得賠償款100萬(wàn)元左右。

　　當(dāng)小區(qū)業(yè)主選出的業(yè)委會(huì)成立后，工業(yè)園區(qū)法院將幫助業(yè)委會(huì)和第三方強(qiáng)制管理人完成小區(qū)管理的交接工作。

　　“強(qiáng)制管理作為一項(xiàng)重要的執(zhí)行手段，因一直沒(méi)有找到合適的實(shí)施方法，使得該項(xiàng)措施的應(yīng)用價(jià)值在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都未能得到充分發(fā)揮。”朱文峰介紹，“通過(guò)執(zhí)破融合，在全國(guó)率先的‘強(qiáng)制管理+破產(chǎn)管理人’的機(jī)制為強(qiáng)制管理的具體應(yīng)用提供了一個(gè)比較成熟的參考和借鑒。”

　　2022年6月，《民事強(qiáng)制執(zhí)行法（草案）》公開(kāi)向社會(huì)征求意見(jiàn)。草案中對(duì)強(qiáng)制管理的適用條件和程序進(jìn)行了詳細(xì)闡述。

　　“本案中，執(zhí)行法官?zèng)Q定將強(qiáng)制管理工作交由專(zhuān)業(yè)管理人員來(lái)負(fù)責(zé)，既與草案中強(qiáng)制管理的內(nèi)容相契合，又反映了強(qiáng)制管理方式開(kāi)始向規(guī)范性和高效性轉(zhuǎn)變，也在一定程度上體現(xiàn)了執(zhí)行理念的變革。”蘇州工業(yè)園區(qū)法院黨組成員、執(zhí)行局局長(zhǎng)曹亞峰表示。

　　一槌工作室，是蘇州廣電總臺(tái)看蘇州客戶端打造的融媒工作室，下設(shè)《一槌·視頻》《一槌·直播》《一槌·拍案》《一槌·抖音》等品牌欄目。深耕法治領(lǐng)域，追蹤大案要案，通過(guò)新媒體的銳視角和新手段，弘揚(yáng)法治精神！

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