杭州小區(qū)換梯新模式：物業(yè)、開發(fā)商、小區(qū)經(jīng)營性收入合作出資
潮新聞訊 近日，房齡10年的杭州蕭山信息港社區(qū)霞飛郡小區(qū)業(yè)主迎來一件喜事：小區(qū)24部老舊電梯分批次整體更換中，5月份將全部完工。
業(yè)主們喜氣洋洋，不僅電梯使用安全得到保障，單元樓的顏值亦有所提升。
根據(jù)杭州市市場監(jiān)管部門提供的數(shù)據(jù)，2022年底，杭州市在用電梯總量達(dá)到181587臺，其中使用超過10年的電梯數(shù)量達(dá)3.8萬臺，使用超過15年的電梯1.6萬臺。
日漸老化的電梯催生多種安全隱患，妥善地修理或更換電梯是剛需。
霞飛郡小區(qū)創(chuàng)新了一種更換老舊電梯的出資模式：物業(yè)、開發(fā)商、小區(qū)經(jīng)營性收入三方合作出資。開發(fā)商拿出質(zhì)保金123萬元，物業(yè)出資20萬元，小區(qū)經(jīng)營性收入300多萬元，組合至500萬元更換電梯。
嶄新的電梯 信息港社區(qū)提供
這種出資模式是怎么實(shí)現(xiàn)的？是否能給其他老小區(qū)提供樣本？近日，潮新聞記者實(shí)地走訪。
老舊小區(qū)電梯故障頻發(fā)
換電梯是性價(jià)比更高的選擇
霞飛郡小區(qū)位于蕭山老城區(qū)，2014年交付，共有高層住宅7幢，單身公寓2幢，共12個(gè)單元，小區(qū)居民1181戶。
小區(qū)內(nèi)景 章然 攝
22幢樓正進(jìn)行更換電梯工作，西奧電梯的工作人員進(jìn)進(jìn)出出。
一位負(fù)責(zé)安裝的工作人員表示，小區(qū)是兩梯四戶，電梯已使用十年左右，出現(xiàn)了不同程度的零部件老化，集中在電路相關(guān)零部件上�！耙徊侩娞菔�4月底完成更換，另外一部5月完工�！�
工作人員認(rèn)為，電梯的使用年限不是唯一出故障的原因，“一般來說，電梯用15年，理論上行得通�！钡�，使用過程中，是否有定期保養(yǎng)、是否有人工破壞等等，都會影響電梯使用壽命，“所以，我們接到很多更換電梯的訂單，年份大多在10年或更短，很少小區(qū)會使用電梯15年�！�
在已完成電梯更換的樓幢內(nèi)，明晃晃的電梯十分吸睛，與周圍的陳舊裝飾形成鮮明對比。
住戶朱女士帶著孩子去上課，她對電梯更換很滿意，說再也不用過擔(dān)驚受怕的日子。此前，朱女士所在樓幢電梯常發(fā)生停梯，物業(yè)也會及時(shí)修理，但壞了修修了壞，很影響居住體驗(yàn)。
新電梯 章然 攝
舊電梯 章然 攝
“我認(rèn)為反復(fù)修理的原因，是電梯太老了，修已經(jīng)沒作用了�！敝炫勘硎�，一個(gè)月報(bào)修多次，費(fèi)用累加真還不如更換。
“開發(fā)商也拿出質(zhì)保金來換電梯，這點(diǎn)很好。如果有類似情況的小區(qū)，也可以試試這個(gè)方法。”業(yè)主吳女士說，如今她所使用的新電梯，偶發(fā)會有一些聲響，但不影響整體使用，自己很滿意。
多方合力完成電梯更換
開發(fā)商質(zhì)保金是關(guān)鍵一步
霞飛郡小區(qū)的電梯更換工作，物業(yè)和業(yè)委會多年前已進(jìn)行布局。
小區(qū)保利物業(yè)經(jīng)理孫洋全程參與了電梯更換工作，此前小區(qū)電梯每逢換季，受溫度濕度影響，通訊故障頻發(fā)，高峰一個(gè)月30起故障報(bào)修。物業(yè)包攬了小零件的保養(yǎng)、修理工作，每次費(fèi)用幾百元至幾千元不等。
問題并沒有解決。“2021年，第二屆業(yè)委會多次會議探討過，電梯機(jī)械部件需大修，費(fèi)用高達(dá)一百多萬。”
面對如此高昂的費(fèi)用修理電梯，參與會議討論的幾方代表都覺得性價(jià)比不高。
小區(qū)討論會 信息港社區(qū)提供
“想換電梯，但是僅憑借小區(qū)經(jīng)營收入，資金是不夠的�！睂O洋說，物業(yè)的資金也不多，整體上有一百多萬的缺口。
直到聯(lián)系開發(fā)商，質(zhì)保金的使用是關(guān)鍵一步。
質(zhì)保金是用來抵扣房屋修理的費(fèi)用，如果沒用，8到10年會退還給開放商，“開發(fā)商愿意將一部分質(zhì)保金123萬元作為電梯更換的專項(xiàng)資金，也很不容易�！�
2023年8月，小區(qū)召開業(yè)主大會，通過全體業(yè)主投票，最終高票通過了更換電梯的議題。業(yè)委會啟動公開招標(biāo)更換電梯流程，杭州西奧電梯有限公司中標(biāo)。
到今年3月中旬，小區(qū)的24臺需要更換的電梯中，已完成更換并開通使用12臺，正在更換7臺，其余5臺也將在4月下旬啟動更換。
杭州老小區(qū)各出奇招
新樣板能否推廣
事實(shí)上，杭州老舊小區(qū)更換電梯并不少見，并創(chuàng)新了多種多樣的資金來源形式。
3月份，文新街道新金都城市花園小區(qū)的業(yè)主們，采用自籌費(fèi)用續(xù)交物業(yè)維修資金（又稱“房屋養(yǎng)老金”）的方式，解決電梯更換資金問題。
第一步是續(xù)交物業(yè)維修資金籌款，相關(guān)業(yè)主按照其建筑面積的比例分?jǐn)�。第二步由物業(yè)維修資金使用的流程來完成電梯更換。最終，業(yè)主們自籌的資金加上物業(yè)專項(xiàng)維修資金共127萬多元，完成了電梯更換工作。
物業(yè)維修資金是更換電梯的資金來源之一，但隨著房屋的“小毛病”會越來越多，部分小區(qū)沒有物業(yè)維修資金或資金不足。
根據(jù)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局消息，2023年，在上城區(qū)、拱墅區(qū)和西湖區(qū)三城區(qū)選取試點(diǎn)小區(qū)，探索實(shí)施老舊小區(qū)維修資金續(xù)交、補(bǔ)建試點(diǎn)工作。
電梯更換 信息港社區(qū)提供
2023年，杭州共有16個(gè)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)專項(xiàng)維修資金續(xù)交、補(bǔ)建工作，包括上城區(qū)美政花苑、清江花園、鼓樓花園等8個(gè)小區(qū)，拱墅區(qū)三塘沁園、蠶花園、定海園等4個(gè)小區(qū)，西湖區(qū)新金都城市花園和黃龍雅苑2個(gè)小區(qū)，以及濱江區(qū)東方郡等2個(gè)小區(qū)，總計(jì)資金達(dá)582萬元。
2023年續(xù)交的小區(qū)有多種類型，經(jīng)濟(jì)適用房、老舊小區(qū)、農(nóng)居拆遷安置房小區(qū)等，維修資金續(xù)交意識正越來越強(qiáng)。
上城區(qū)丁蘭街道華亭社區(qū)長睦華天苑為2015年交付的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，將15萬元小區(qū)共有收入補(bǔ)充維修資金。
富陽區(qū)恩波花園為推進(jìn)補(bǔ)建工作，相關(guān)部門、社區(qū)、設(shè)計(jì)單位、全體業(yè)主多次召開會議討論整治方案、補(bǔ)建辦法、征集意見，社區(qū)還挨家挨戶動員業(yè)主簽署意見書，共收繳物業(yè)專項(xiàng)維修資金約25萬元。
采納開放商質(zhì)保金的模式，無疑是另一種創(chuàng)新。這種模式可具有推廣意義？
“事實(shí)上，我覺得如果小區(qū)有質(zhì)保金，想要更換電梯，可以試著和開發(fā)商聯(lián)系。有一些開發(fā)商想打造城市標(biāo)桿產(chǎn)品，愿意將質(zhì)保金貢獻(xiàn)出來，名聲和質(zhì)量都保全，兩全其美�！睂O洋說。
信息港社區(qū)相關(guān)工作人員也表示，這種更換電梯的模式是要求開發(fā)商質(zhì)保金仍在使用年限內(nèi)，如果過保的小區(qū)，就不太適合了。
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