廣州物業(yè)費(fèi)新規(guī)“被誤讀”的背后 來看看杭州人家每個(gè)月要交多少物業(yè)費(fèi)？
最近，廣州發(fā)布的一份規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知，讓大家關(guān)注的物業(yè)費(fèi)問題再度沖上熱搜。這份通知將廣州的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，根據(jù)是否有電梯，分別劃五個(gè)等級(jí)。
有電梯的住宅：一級(jí)2.8元/平方米；二級(jí)2.32元/平方米；三級(jí)1.85元/平方米；四級(jí)1.38元/平方米；五級(jí)0.9元/平方米。
無電梯的住宅：一級(jí)1.9元/平方米；二級(jí)1.57元/平方米；三級(jí)1.25元/平方米；四級(jí)0.93元/平方米；五級(jí)0.6元/平方米。
也就是說，廣州住宅物業(yè)最高不超過2.8元/平方米·月。
消息一出，震動(dòng)物業(yè)行業(yè)，也引發(fā)全國各大城市熱議。天南地北的市民在評(píng)論區(qū)羨慕地留言：呼吁全國推廣。
其實(shí)，很多人誤讀了這條新規(guī)。
這一“封頂價(jià)”只適用于廣州普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（不含別墅、非住宅）。前期物業(yè)服務(wù)，也就是在房子交付后、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)前的這段時(shí)間，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)。
待業(yè)主選聘物業(yè)后，還是要實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的。比如廣州不少高品質(zhì)小區(qū)，目前的物業(yè)費(fèi)加上能耗費(fèi)等其他費(fèi)用，要近10元/平方米·月了。
杭州人家每個(gè)月要交多少物業(yè)費(fèi)？
大部分是2.2-2.5元/平方米·月
一套江南里中式合院，每年物業(yè)費(fèi)9萬元左右
物業(yè)費(fèi)雖然不算大筆開支，卻特別敏感，每次出現(xiàn)變動(dòng)，都會(huì)成為風(fēng)口浪尖。
中指研究院發(fā)布的《2023廣州市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》顯示，今年6月，廣州市的物業(yè)服務(wù)費(fèi)均價(jià)為2.74元/平方米·月，在參與調(diào)研的國內(nèi)20城中排名第5。杭州以2.84元/平方米·月，位列第3。深圳、北京分別居第一、二位。
杭州的物業(yè)費(fèi)貴不貴？
“目前杭州市區(qū)（不含蕭山、余杭、富陽），普通住房前期物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)收費(fèi)為：有電梯住房每月每平方米建筑面積（下同）甲級(jí)2.20元，乙級(jí)1.70元，丙級(jí)1.25元，丁級(jí)0.95元；無電梯住宅甲級(jí)1.80元，乙級(jí)1.30元，丙級(jí)0.95元，丁級(jí)0.75元�！焙贾菀患椅飿I(yè)公司的管理人士告訴我們。
不過這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不絕對(duì)，最高可上浮不超過25%。
并且，各等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不包括電梯、增壓水泵、小區(qū)水系、中央空調(diào)等高能耗設(shè)施設(shè)備運(yùn)行消耗的能耗費(fèi)�！澳芎馁M(fèi)可以包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中按包干列支，也可以按實(shí)向業(yè)主另行分?jǐn)偂！?span style="display:none">vpW新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)
這位物業(yè)公司管理人士介紹，目前杭州商品房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本在2.2-2.5元/平方米·月之間。舉個(gè)例子，一個(gè)面積在20-25萬平方米大小的小區(qū)，一般配置40-50人。基礎(chǔ)配置主要包含安保人員、保潔員、消控值班、監(jiān)控值班、工程維修、客服、物業(yè)經(jīng)理。
業(yè)主們支付的物業(yè)費(fèi)，主要包含項(xiàng)目為公共區(qū)域安保服務(wù)、工程維修維護(hù)服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化維護(hù)、客服服務(wù)等。在物業(yè)費(fèi)成本的眾多名目中，最大頭的當(dāng)數(shù)人員費(fèi)用支出，其次是設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用等。
杭州還有一些沒有物業(yè)、沒有業(yè)委會(huì)的老小區(qū)，一般由社區(qū)引進(jìn)基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)，主要是安保和保潔之類，一年只收一兩百元。
另一類高總價(jià)的別墅、排屋小區(qū)，物業(yè)收費(fèi)也在普通住宅物業(yè)收費(fèi)的范疇外。如運(yùn)河邊的江南里，目前，該小區(qū)的綜合物業(yè)費(fèi)（即物業(yè)費(fèi)加能耗費(fèi)等其他費(fèi)用）為15元/平方米·月。2020年昔日商界大佬吳小暉的江南里中式合院被拍賣時(shí)，標(biāo)注著7個(gè)月的物業(yè)費(fèi)52000多元沒交。粗粗一算，這套房每年的綜合物業(yè)費(fèi)就要9萬元左右。
為什么很多新交付小區(qū)的“物業(yè)費(fèi)”都漲了？
因?yàn)槌宋飿I(yè)費(fèi)還有其他一些收費(fèi)
能耗費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)、科技系統(tǒng)費(fèi)……看得你眼暈
很多杭州購房者發(fā)現(xiàn)，最近幾年新交付的樓盤，“物業(yè)費(fèi)”普遍比前幾年上調(diào)了一波。
這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)是2017年前后。
“2017年之前，杭州新建的商品房小區(qū)中，品質(zhì)一般的剛需樓盤，綜合物業(yè)費(fèi)基本在1.5-2.5元/平方米·月。再好一點(diǎn)的，2.5-3元/平方米·月。高端樓盤，比如錢塘江邊的藍(lán)色錢江，綜合物業(yè)費(fèi)在4.8元/平方米·月；西湖區(qū)留下板塊的留莊，一度號(hào)稱‘杭州住宅小區(qū)中物業(yè)費(fèi)最高的樓盤’，其中平層大宅的綜合物業(yè)費(fèi)是8元/平方米·月。
“到了2017年左右，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升，各種人力成本及物價(jià)的變化，杭州出臺(tái)了新規(guī)，對(duì)杭州市區(qū)（不含蕭山、余杭、富陽）的普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做了調(diào)整。這一收費(fèi)調(diào)整一直沿用至今�！币晃蛔》抗芾硐嚓P(guān)工作人員透露。
前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高之后，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的業(yè)主選聘物業(yè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也高了一截。
而隨著近幾年新建小區(qū)普遍為精裝修交付，裝修中運(yùn)用的高能耗設(shè)施設(shè)備越來越多，維護(hù)成本增加，因此，近年來新交付樓盤的前期物業(yè)費(fèi)加上能耗費(fèi)等其他費(fèi)用后，普遍提升了一個(gè)檔位。
從目前杭州的實(shí)際情況來看，普通品質(zhì)的新小區(qū)，前期物業(yè)加能耗費(fèi)基本達(dá)到了3元/平方米·月。一些品質(zhì)不錯(cuò)的改善型小區(qū)，達(dá)到了4.5-6元/平方米·月（含能耗費(fèi)）。如：城西的養(yǎng)云靜舍，綜合物業(yè)費(fèi)已經(jīng)超過了5元；拱墅區(qū)的金麟府，算上能耗費(fèi)要5.5元/平方米·月。而高端小區(qū)的綜合物業(yè)費(fèi)，則普遍超過6元。比如市中心知名的武林壹號(hào)，綜合物業(yè)費(fèi)是7.8元/平方米·月。
高端小區(qū)物業(yè)費(fèi)里比較特殊的還有金茂府，8.5元/平方米·月的“物業(yè)費(fèi)+科技系統(tǒng)能耗費(fèi)”一出來，很多人望而生畏，覺得“住不起”。
但后來，西湖區(qū)蔣村板塊的中杭府，同為科技住宅，其綜合物業(yè)費(fèi)直接沖上了11.5元/平方米·月（物業(yè)費(fèi)2.75元、能耗費(fèi)0.6元、特約服務(wù)費(fèi)1.2元、科技系統(tǒng)費(fèi)用7元），相比之下，尚未“破10”的金茂府性價(jià)比又高起來了。而且金茂府的8.5元/平方米·月，不需要再額外支出空調(diào)和地暖的電費(fèi)，實(shí)際生活成本已大大低于不少高端新小區(qū)。
畢竟奧體板塊的一些紅盤，不帶科技系統(tǒng)，綜合物業(yè)費(fèi)也要7.5元/平方米·月。
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