杭州推出重磅房產(chǎn)新政 樓市會發(fā)生什么變化？
亞運(yùn)村、未來科技城都不限購了
單身可以買兩套，父母來投靠落戶也可以買兩套
奧體板塊 都市快報(bào) 記者 陳中秋 攝
昨天，幾乎全杭州市民都在談?wù)撏粋�話題，那就是一大早出臺的樓市新政。
總結(jié)一下，就是縮小了限購區(qū)域，放開了購買資格。
1.限購區(qū)域調(diào)整為：上城區(qū)，西湖區(qū)，拱墅區(qū)，濱江區(qū)。
本地戶口： 可買2套（單身也可買2套，外地父母來杭投靠子女，落戶即可買2套）；
外地戶口：在杭只要有社保/個稅記錄，就可以買1套。
限購區(qū)域買房：只查限購區(qū)域內(nèi)的房子。非限購區(qū)域的房子不算。
2.非限購區(qū)域調(diào)整為：余杭，蕭山，臨平，錢塘，臨安，富陽。
本地/外地戶口：購買套數(shù)不限，但貸款還是限制2套；
在非限購區(qū)域買房，只查購房所在區(qū)的房子。
3.法拍房：沒有購房條件限制，不限購。
4.增值稅有變化。
非限購區(qū)域：滿二年免征（不看是否唯一）
四個限購區(qū)域：滿二年唯一免征（看限購區(qū)域是否有房）
5.新房搖號棄選，沒有次數(shù)和時間限制。
6.二手房公積金貸款，房齡加上貸款年限，不超過70年（以前是不超過50年）。
7.房貸利率調(diào)整：限購區(qū)域首套首付25%，二套35%，二套利率4.5%。非限購區(qū)域首套首付20%，二套30%，二套利率4.4%，昨起執(zhí)行，按網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)。
降低購房成本 讓樓市回歸健康發(fā)展
其實(shí)，杭州這兩年根據(jù)市場情況，已經(jīng)進(jìn)行了多頻次、小范圍、精細(xì)化的調(diào)整。
比如限購區(qū)域，去年9月，余杭區(qū)仁和街道、徑山鎮(zhèn)等鎮(zhèn)街放寬限購。今年上半年，余杭區(qū)限購放寬圈擴(kuò)大到瓶窯鎮(zhèn)，中泰、閑林街道。
在新政前，杭州富陽、錢塘、臨平三區(qū)全域以及蕭山、余杭兩區(qū)的部分區(qū)域就已實(shí)施差異化購房政策，非本地戶籍的購房門檻已降至1個月社保。
而杭州本次新政，將非限購區(qū)域徹底“擴(kuò)大”，即蕭山、余杭兩區(qū)全面放開。
此次新政的重點(diǎn)，就是要降低購房成本，讓更多有意向的購房者買得起房。此番政策信號釋放，也是建立信心，讓樓市回歸健康發(fā)展之道。
未來科技城核心區(qū) 都市快報(bào) 記者 黃煜軒 攝
按區(qū)認(rèn)房
將大大刺激購房意愿
9月份，全國絕大部分城市更新了樓市政策。尤其是二線城市，成都、南京、長沙、青島等城市全部放松限購。一線城市的廣州也大幅度放開了限購、限價政策。
浙江省內(nèi)，嘉興、寧波、紹興、海寧、臺州也相繼推出了樓市新政。
效果還是不錯的。上海執(zhí)行了認(rèn)房不認(rèn)貸后，對上海改善市場起到了明顯的拉動作用，9月市場成交開始回暖；廣州認(rèn)房不認(rèn)貸疊加松綁近郊限購，外地投資涌入，終于走出低迷，9月廣州新房成交6338套，比8月（4297套）環(huán)比增加47%。
現(xiàn)在，輪到杭州了。
當(dāng)前，杭州樓市整體行情疲軟，新房總體去化慢，二手房交易量不大。實(shí)施認(rèn)房不認(rèn)貸等政策后，很多房東選擇置換改善，整體掛牌量有一定上升。
價格方面，杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，近一個月調(diào)價的房源中，降價房源比例超過90%。這意味著，目前的二手房市場中，房東幾乎都在降價。
目前，杭州二手房市場不僅庫存較高，而且去化情況不太理想。9月杭州二手房帶看量增加了1.3倍，但成交量卻較8月下降了6.14%。
昨天新政出臺后，一些房產(chǎn)中介覺得未達(dá)預(yù)期，因?yàn)楸敬螌τ诙址�，并沒有“刺激”政策。
實(shí)際上，本次新政在支持剛性和改善性住房需求方面，還是很給力的。不僅增加了主城區(qū)購房名額，還強(qiáng)調(diào)了差別化信貸政策，新房市場熱鬧了，自然也會帶動二手房市場。
一個重點(diǎn)是，在非限購區(qū)域，二手房增值稅變成了“滿二免征”。也就是說，辦出房產(chǎn)證滿兩年后，非限購區(qū)域的二手房就沒有了增值稅，實(shí)實(shí)在在省下了一大筆二手房交易稅費(fèi)。
另一個重點(diǎn)，是“按區(qū)認(rèn)房”。特別是非限購區(qū)域，每個區(qū)首次購房都認(rèn)作首套房，配合非限購區(qū)域首套首付20%的信貸政策，將大大刺激購房者的熱情。
意向購房者和房東們昨天坐不住了，迅速開啟“全民咨詢”模式。很多銷售、房產(chǎn)中介，尤其是涉及非限購區(qū)域的，都有點(diǎn)分身乏術(shù)了。
接下來，一手房和二手房的市場走勢如何？對于購房者和房東，又有哪些影響呢？
中山北路上的中介門店 記者 黃煜軒 攝
“大學(xué)生房票”解禁
省內(nèi)有人要賣房到杭州來買
“老同學(xué)，杭州出樓市新政啦？能否請教幾個問題？”一早，從事房產(chǎn)行業(yè)的老裴就收到了大學(xué)同學(xué)的私信。
前來咨詢的李女士是老裴大學(xué)同寢室室友，一直在紹興工作，女兒在杭州讀大學(xué)�？紤]到畢業(yè)后女兒可能會留杭發(fā)展，李女士想提早給女兒在杭州買套房。
根據(jù)2021年杭州出臺的房產(chǎn)政策，新落戶家庭在杭州買房，加上了社保年限要求。李女士的女兒是在校大學(xué)生，沒有交社�；騻�稅，因此一直沒有購房資格。
這次新政后，女兒的大學(xué)生集體戶口也可以買房了，新政明確：本市限購范圍內(nèi)，本市戶籍家庭限購2套住房（含新建商品住房和二手住房）。
激動的李女士已經(jīng)想好了，近期盡快賣掉一套紹興的房子，然后和老公跑來杭州，給女兒看房、買房，順便和老同學(xué)老裴聚聚，取取購房經(jīng)。
落戶未滿五年
一覺醒來發(fā)現(xiàn)能買二套了
“什么？余杭區(qū)和蕭山區(qū)都不限購了？”
“如果在主城區(qū)買房，我還享受首套房待遇？”
小馬2019年7月落戶杭州，是一名“新杭州人”。前幾年她和家人在蕭山區(qū)買了一套商品房。根據(jù)“新落戶不滿五年限購一套房”的老政策，她原本最早也要到2024年7月才有購買第二套房的資格。
“其實(shí)今年杭州也有很多板塊放松限購了，這些地方我是可以買的。但覺得那些地方還比較偏，就沒下定決心。”小馬慶幸自己的冷靜，“現(xiàn)在新政出了，我能買的地方多多了！”
小馬有兩個方案：一是在蕭山區(qū)再買一套房子給父母居住，二套房首付比例3成，利率只要4.4%；第二個方案是在隔壁濱江區(qū)買一套，優(yōu)勢是可以享受首套房待遇——首付2.5成，利率4.2%。
和小馬一樣，不少原本被限購，昨天卻突然收到“房票大禮包”的購房者十分驚喜，很多一直“潛水”的網(wǎng)友都在購房群里“冒泡”了：接下來去哪里搖號，趕緊告訴我！
原先“只看不買”
如今把中介電話打爆
“國慶長假，帶看量還不錯，但有個問題很突出——買家只看不買。”拱墅區(qū)拱宸橋板塊中介門店曹店長告訴我們，新政出來前，買賣雙方一直在進(jìn)行心理博弈戰(zhàn)，經(jīng)常陷入膠著狀態(tài)。“新政傳聞一直有，大家都在等落地。賣家希望限購取消，房價能往上走；買家則考慮更現(xiàn)實(shí)的問題，信貸政策會不會進(jìn)一步放寬，這關(guān)系到他們的首付和接下來每月要還的房貸。”
昨天早上政策“靴子落地”，讓大家心里都有了底，“比傳言中的溫和一些，不是急轉(zhuǎn)彎。”曹店長認(rèn)為，可以預(yù)見的是，訴求比較強(qiáng)烈且誠意度高的房東和購房者，很可能會迎來新一輪的密集面談和成交。
“看到新政，我就轉(zhuǎn)發(fā)了朋友圈，寫上了‘杭州重磅樓市新政，有不明白的可私信咨詢我’。”蕭山區(qū)錢江世紀(jì)城板塊資深中介林軒說，剛發(fā)朋友圈，微信立馬被私信擠爆了，“給一個客戶的文字還沒回復(fù)完，另一個語音電話就來了，語音剛說了沒幾句，電話又進(jìn)來把語音截?cái)嗔恕?rdquo;林軒說，這景象好似回到了3年前樓市火熱的時候，手機(jī)幾小時閑不下來，都打燙了。
一番溝通下來，他發(fā)現(xiàn)很多房東的心態(tài)變化較大，“想要待價而沽了”；但另外一邊，大部分購房者可不買賬，一聽有漲價的勢頭就不干了，“房子有的是，想漲價我換別的”。
“因?yàn)橐皇址康奈Ω�，除了上城、拱墅、西湖、濱江區(qū)這四區(qū)，其他區(qū)一手房限購放開，像蕭山區(qū)已經(jīng)不限購了，大家都準(zhǔn)備去排隊(duì)搖號了。”林軒說。
市中心的中小套學(xué)區(qū)房
或迎來一輪爆發(fā)
專注杭州市中心學(xué)區(qū)房的經(jīng)紀(jì)人小喬告訴我們，新政前，有些家長是買過蕭山、余杭、富陽房子的，如果不把原先的房子賣掉，是沒有“房票”的。新政后，他們眨眼就擁有了購房資格，“我手頭一些家長已經(jīng)明確鎖定了市中心的中小套房源，想在近期買下來。不過大面積、老小區(qū)的房源，仍然沒有人問津”。
小喬認(rèn)為，新政后，二手房在學(xué)區(qū)、地段、房源品質(zhì)這些方面有核心競爭的，影響不大，如果核心競爭力偏弱，則有下行趨勢。“信貸政策放松后，二手房使用公積金年限由不超過50年延長到不超過70年，對學(xué)區(qū)支持很大”。
10月份 杭州預(yù)計(jì)48盤開盤 專家預(yù)測本月市場明顯回暖
杭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，就10月來看，杭州的樓市會很熱鬧。
杭州貝殼研究院院長上官劍預(yù)測，杭州房地產(chǎn)市場10月份將迎來明顯回暖，四季度保持平穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢。
他認(rèn)為，限購范圍縮小，充分體現(xiàn)了杭州因區(qū)施策，一定程度上保護(hù)了這些區(qū)域的剛需和改善型需求。同時，更多非戶籍人口納入樓市需求中，進(jìn)一步釋放了寬松的環(huán)境，再加上，房貸新政也極大降低了購房門檻和購房成本。“杭州這次新政全方位釋放了樓市需求，利于新房銷售去化，推動二手房的活躍度，實(shí)現(xiàn)市場進(jìn)一步良性循環(huán)”。
一家房企在杭項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人表示，這次杭州樓市新政，核心就是放開限購，連杭州人的“宇宙中心”錢江世紀(jì)城（奧體），以及杭州新中心之一的未來科技城都放開了限購。“以前買不到錢江世紀(jì)城的一手房，是因?yàn)樯绫Ｄ晗薜�；以后買不到錢江世紀(jì)城的房子，很可能是因?yàn)橹泻灨怕侍?mdash;—畢竟要跟全國的購房者競爭了！”
10月份杭州預(yù)計(jì)48盤開盤，首開樓盤不少，比如備受關(guān)注的錢二板塊的綠城芝瀾月華軒，濱江區(qū)的平暉府、攬暉美寓，臨平喬司的春曼雅廬等。
目前只要交了社保，就擁有在杭州主城區(qū)買房的資格，由于搖號“拼社保”機(jī)制沒有變化，又有新房票入場，所以熱門樓盤的難搖程度，必然再度上升。
在新政的刺激下，這些樓盤去化情況究竟如何？新政落地，你是否突然多了一張房票？這會改變你的購房計(jì)劃嗎？
昨天杭州房產(chǎn)新政出臺后，有不少網(wǎng)友留言咨詢，我們將熱門問題做了總結(jié)回復(fù)。
是否多了一張房票？
網(wǎng)友“蘋果大王”：我現(xiàn)在在西湖區(qū)有一套房子，在余杭區(qū)也有一套。那么新政后，我是否多了一張房票？
答：沒錯，余杭區(qū)屬于不限購區(qū)域，不會占用你的房票。目前你在限購的四區(qū)中，擁有再購買一套的資格；在非限購區(qū)域，就可以隨便購買了。
對二手房的利好體現(xiàn)在哪里？
網(wǎng)友“冰冰語冰”：感覺這個政策對于二手房并沒有太大利好��？
答：其實(shí)不然。不能忽略“非限購區(qū)域滿二免征，并且不看是否唯一住房”這條政策。
參照這個標(biāo)準(zhǔn)，包括奧體板塊、未來科技城板塊在內(nèi)的全部杭州非限購區(qū)域，均只需持房產(chǎn)證滿2年，就不用繳納增值稅了。對于購房者和售房者來說，購房成本將大大節(jié)省。
而且這幾個熱門的非限購板塊，次新房非常多，又不用參與搖號，在二手市場的競爭力大大增加。
外地戶口也可以買奧體的房子了？
網(wǎng)友“海波”：新政出臺后，是不是幾大熱門板塊都不限購了？特別是奧體，我外地戶口也可以購買了？
答：一場體育盛會，加上中秋國慶長假，讓杭州迎來了來自世界各地的觀眾、運(yùn)動員、游客，奧體板塊關(guān)注度也再次攀升。
杭州市文化廣電旅游局的數(shù)據(jù)顯示，假期前3日，杭州全市各景區(qū)景點(diǎn)、鄉(xiāng)村旅游點(diǎn)共接待游客470.45萬人次。
特別是整個奧體、錢江世紀(jì)城板塊，包括市北板塊，亞運(yùn)期間二手房帶看量翻了3倍以上，可以說，不缺熱度和購買力，缺的只是一張房票。
本輪樓市新政出臺，對錢江世紀(jì)城、奧體和未來科技城、云城范圍，都是超大利好。這幾個板塊本來在外地人中認(rèn)知度就非常高，眼下買房不再受套數(shù)、戶口和社保等限制，而且如果是首次在余杭、蕭山板塊購房，還可以享受首付20%的新政策。這兩個板塊的市場反應(yīng)將是非常積極正向的。
“按區(qū)認(rèn)房”怎么理解？
網(wǎng)友“cathy”：我不太懂“按區(qū)認(rèn)房”這個概念，是每個區(qū)都可以買房的意思嗎？
答：“按區(qū)認(rèn)房”要結(jié)合“限購區(qū)域首套首付25%，二套35%，二套利率4.5%。非限購區(qū)域首套首付20%，二套30%，二套利率4.4%”這個信貸新政一起來看，里面隱藏著很大的紅利。
簡單地講，就是各區(qū)管各區(qū)：限購區(qū)域和非限購區(qū)域，住房情況互不相通。非限購區(qū)域內(nèi)的蕭山、余杭、臨平、錢塘、富陽等各區(qū)之間，也互不相通。
如此一來，杭州各區(qū)買房門檻大幅降低。
舉個例子，你在奧體和未來科技城各有1套房，在限購四區(qū)無房，現(xiàn)在想在濱江區(qū)買房，可享受首套房待遇（首付比例、利率等）。
又或者在錢塘區(qū)有房，蕭山區(qū)無房，想到奧體買房，信貸也是首套房待遇。
再比如，你在拱墅區(qū)買了一套，在余杭區(qū)買了一套，在蕭山區(qū)買了一套，那這三套房，都算首套。
但如果你在拱墅區(qū)有一套房，想到西湖區(qū)購房，這兩個區(qū)都屬于限購區(qū)域，那么西湖區(qū)的這套房，就屬于二套房了。
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