三年前的7月，為提升老舊小區(qū)宜居質(zhì)量，擴大居民幸福感，無錫國有金佳物業(yè)、地鐵物業(yè)以及部分區(qū)屬物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)，半年后即實現(xiàn)全市494個無物業(yè)管理的老舊小區(qū)全覆蓋。國有物業(yè)“加盟”老新村給居民帶來了全新的居住體驗，小區(qū)面貌煥然一新，管理井然有序，一件件實篤篤的舉措，提升了群眾的獲得感，也將居民、小區(qū)和物業(yè)緊密“連”在一起。tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

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　　“變好了”很融洽tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　失管小區(qū)“蝶變”宜居tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　“您的車是外來車輛，麻煩登記下電話，進(jìn)門左轉(zhuǎn)有停車位。”近日，記者開車來到梁溪區(qū)惠暢里小區(qū)，在物業(yè)人員耐心指導(dǎo)下，登記、抬桿、停車都很順利。tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　車停好后，馬上被小區(qū)優(yōu)美整潔的環(huán)境吸引，公共空間雖然不大，但綠化和停車位錯落有致，“居民對車位需求很迫切，利用半年時間，把小區(qū)內(nèi)所有‘死角’都整理出來，見縫插針，哪怕只夠一個車位也要想方設(shè)法劃出，不夠的就做綠化。”物業(yè)人員說。tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　下午4時，午間的炙熱漸漸消退，小區(qū)里遛娃散步的居民多了起來；煥新紅鄰服務(wù)隊保潔人員正在修剪花壇雜草；垃圾分類投放區(qū)、休閑健身區(qū)分布在小區(qū)不同位置，一排排全透光玻璃外墻加裝電梯拔地而起，老新村顯得“高檔”起來。tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　惠暢里小區(qū)是國有金佳物業(yè)2020年12月進(jìn)駐的老舊小區(qū)。“自從有了‘大管家’，小區(qū)面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，以前的失管小區(qū)如今變成了品質(zhì)住區(qū)，貼心的管理讓物業(yè)和居民的關(guān)系變得更融洽，我們老住戶都不愿意搬家。”小區(qū)35棟某住戶說。tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　《他們來了！它們變了！》，2020年年中，一則實探“牽手”后的老新村變化的新聞，真切反映了國有物業(yè)進(jìn)駐后給居民生活帶來的篤實變化，臟亂差消失了，環(huán)境變好了，車不亂停了，管理更有序，大門有人值守，小區(qū)更安全了。“進(jìn)駐老舊小區(qū)，國有物業(yè)的任務(wù)有階段性。”金佳物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，前期“對頑疾下猛藥”，主要解決老舊小區(qū)的歷史遺留問題，中期則重點要對小區(qū)軟硬件配套進(jìn)行提質(zhì)升級。tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　去年以來，根據(jù)居民需求的變化，社區(qū)食堂、家庭病床、小區(qū)團(tuán)購、上門服務(wù)等增值服務(wù)不斷跟進(jìn)完善，居民們感受到實惠，老新村越發(fā)“離不開”物業(yè)管理。三年來，國有物業(yè)已服務(wù)全市近2000萬平方米老舊小區(qū)，超20萬戶老新村居民有了國企“管家”，物業(yè)企業(yè)通過服務(wù)與這個龐大群體建立了難以割舍的“黏性”。tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

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　　“5毛錢”從哪來？tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　逐步市場化是必由之路tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　國有物業(yè)進(jìn)駐之初定下了物業(yè)費分?jǐn)?ldquo;小目標(biāo)”：百姓出一點、公共收益一點、政府補貼一點，為老舊小區(qū)從“失管”走向“共治”的“絲滑過渡”打開了局面。tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　根據(jù)政策，國有物業(yè)將以不低于《無錫市普通物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》中的一級標(biāo)準(zhǔn)，獲得市政府每月每平方米0.5元的補貼。通過政府補貼，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，實施專業(yè)化物業(yè)管理，有效提升小區(qū)宜居質(zhì)量。tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　“為了日后的長效管理，在給居民帶來良好物業(yè)服務(wù)的同時，積極引導(dǎo)業(yè)主承擔(dān)一部分物業(yè)費，逐步提升物業(yè)服務(wù)消費意識。”金佳物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人說，目前，國有金佳物業(yè)進(jìn)駐的186個小區(qū)，居民繳納停車管理費的意識已基本形成。tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　“但事實上，對于長久失管老舊小區(qū)而言，養(yǎng)成全員足額繳納物業(yè)費的習(xí)慣相當(dāng)不容易，三年這個‘磨合期’為下一步良性運營打下了堅實基礎(chǔ)。”無錫市物業(yè)管理協(xié)會相關(guān)人士說。tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　如何兼顧收支平衡和高品質(zhì)服務(wù)“不撂挑子”，是對國有物業(yè)自身造血能力的“大考”。得益于相關(guān)職能部門三年來“扶上馬、送一程”的持續(xù)輸血，無錫市老舊小區(qū)治理現(xiàn)已步入“細(xì)水長流時”，國有物業(yè)亟需找準(zhǔn)“自力更生”的市場定位與經(jīng)營策略。金佳物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人算了一筆賬，以所管轄的老舊小區(qū)測算，要覆蓋人力維護(hù)成本等基礎(chǔ)性開支，每平方米1元的物業(yè)費是“生存基準(zhǔn)線”，但目前實行的繳費標(biāo)準(zhǔn)僅為每平方米0.5元，并且一直未向居民收取，主要依托國有物業(yè)自我經(jīng)營“反哺”，差額的“5毛錢”長期由市、區(qū)兩級財政“兜底”。tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　“即使定價在每平方米0.5元，物業(yè)收費情況也不樂觀。”該負(fù)責(zé)人說，老舊小區(qū)物業(yè)管理費定價是個“燙手山芋”，問卷調(diào)查顯示，近半的住戶缺乏繳費意愿，約32%的住戶希望定價維持在每平方米0.5元以下，與物業(yè)日常經(jīng)營開支存在較大差距。tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　在業(yè)主繳費意愿偏低、配套維護(hù)成本升高、環(huán)境衛(wèi)生事務(wù)繁雜等諸多因素影響下，“巧婦”難免頭疼。隨著政府三年補貼即將到期“斷補”，國有物業(yè)“托底”老舊小區(qū)治理的梗阻亟待疏通——“5毛錢”的差價由誰“托底”？對國有物業(yè)而言，退坡式補償逐步過渡值得考慮，進(jìn)一步市場化經(jīng)營是必由之路。tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

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　　“大物業(yè)”如何管？tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　探索可持續(xù)“造血”經(jīng)營tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　正午時分，走進(jìn)無錫經(jīng)開區(qū)南張社區(qū)，菜香撲鼻而來。今年6月，社區(qū)內(nèi)新建一座能容納40人同時用餐的便民食堂讓居民樂到“合不攏嘴”。“便民食堂省了我每天要買菜燒飯的煩心事。”家住落霞苑28棟的徐真明老人說，“物業(yè)開食堂，便宜、衛(wèi)生還方便，咱居民都很支持。”著手經(jīng)營該社區(qū)食堂的國有地鐵物業(yè)希望在為居民辦實事的同時，盤活社區(qū)資產(chǎn)，走可持續(xù)發(fā)展之路。tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　探索可持續(xù)“造血”的物業(yè)服務(wù)管理模式，在政府補貼三年期滿到來之前，主管部門和深耕老新村的國有物業(yè)企業(yè)已悄然行動，紛紛布局“先手棋”。tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　今年4月，《無錫市物業(yè)管理委員會組建運行辦法（試行）》正式施行，為老舊小區(qū)、安置房小區(qū)等實施專業(yè)化物業(yè)管理解決了合同簽訂主體的問題。無錫市住建局物管處負(fù)責(zé)人介紹，目前，梁溪區(qū)正牽頭在學(xué)前街88號小區(qū)、曹張新村和三中片區(qū)成立“物管會”試點，由物管會與物業(yè)企業(yè)“再續(xù)前緣”。tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　“下一步，合同到期的物業(yè)企業(yè)可與小區(qū)物管會簽訂合同，物業(yè)企業(yè)和街道、社區(qū)負(fù)責(zé)人及小區(qū)業(yè)主代表‘坐下來’細(xì)細(xì)盤點資源，達(dá)成共贏的服務(wù)管理模式。”該負(fù)責(zé)人說，盡快指導(dǎo)老舊小區(qū)成立物管會，將從制度上明確主體關(guān)系，打破各小區(qū)間的邊界壁壘，實現(xiàn)資源整合、服務(wù)共享，為物業(yè)企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營掃除障礙。tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　“成立物管會只是管理模式的改變，走市場化‘造血’之路勢在必行。”無錫地鐵科技服務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，眼下，線上服務(wù)平臺正不斷擴容，生活繳費、社區(qū)團(tuán)購、居家養(yǎng)老等定制服務(wù)從“云端”鎖定居民需求，嫁接第三方養(yǎng)老、托管等社區(qū)服務(wù)。金佳物業(yè)正與轄區(qū)街道在風(fēng)光里小區(qū)探索設(shè)立小區(qū)便民服務(wù)中心，嘗試義工、無人租售等服務(wù)。tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　物業(yè)企業(yè)對創(chuàng)新盈利模式應(yīng)細(xì)致謀劃。相關(guān)專家認(rèn)為，無錫老舊小區(qū)有不同的“資源稟賦”可用于互助補缺，如一些連片的老舊小區(qū)，有大量道路、停車位、閑置公共區(qū)域可用于資源整合、管理和經(jīng)營；一些面積較小的“散裝”小區(qū)可劃片區(qū)管理經(jīng)營，這些都需要有實力的物業(yè)企業(yè)提前做好布局。tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

　　此外，當(dāng)下老舊小區(qū)居民對適老化改造和養(yǎng)老服務(wù)需求迫切，瞄準(zhǔn)“物業(yè)+養(yǎng)老”，或?qū)㈤_啟助老、助餐、零售等“后端生活服務(wù)”新機遇。“在逐步市場化的過程中，打破邊界壁壘盤活資產(chǎn)、整合資源，期待國有物業(yè)有更多擔(dān)當(dāng)、更大作為。”無錫市物業(yè)管理協(xié)會副會長尤丹說。（孫倩茹、夏昊森）tG3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)